اولویت با برنامه‌های نوسازی و بهسازی شهری است (مصاحبه با دکتر محمدسعید ایزدی)

0
86

دکتر محمدسعید ایزدی وزیر محترم راه و شهرسازی گفته بود در کشور ۲۷ میلیون واحد مسکونی و ۲۴ میلیون خانوار داریم و درنتیجه ۳ میلیون واحد اضافه وجود دارد. اما آماری که توسط نهادهای دولتی منتشر می‌شود با این آمار متناقض است. به نظر شما ریشه این اختلاف کجاست؟
برای توضیح گفته‌های آقای دکتر آخوندی ابتدا باید عرض شود آنچه واقعیت دارد و جامعه مدیریت و مهندسی نیز به آن واقف است؛ نوعی نابسامانی و عدم تعادل در دو طرف عرضه و تقاضا است. جامعه امروز ما در بخش تقاضا نیازمندان زیادی دارد که به نیاز آنها پاسخی داده نمی‌شود؛ از سوی دیگر عرضه‌ای وجود دارد که در ظاهر مازاد تقاضای مورد نیاز است. آنچه می‌توان مورد بحث قرار داد این نکته است که از سویی متقاضیان مسکن از چه گروه‌هایی هستند و از چه سطح درآمدی برخودار هستند و از دیگر سو عرضه‌کنندگان به کدام یک از این گروه‌ها توجه کرده‌اند و در چه مناطقی این مسکن را عرضه می‌کنند. خیلی ساده است. کافی است آماری از میزان اجاره‌نشینان در کشور داشته باشیم و ببینیم چه مقدار اجاره‌نشین داریم و عمدتا در کدام مناطق زندگی می‌کنند. دیگر اینکه بررسی کنیم این خانه‌های خالی که از آنها صحبت می‌کنیم در کدام مناطق هستند. آمار نشان می‌دهد عمده خانه‌های خالی عموما در مناطق ۱، ۲، ۳، ۴، ۵ و ۱۲ واقع شده‌اند اما متقاضیان مسکن در مناطق پایین خط انقلاب ساکن هستند. مسئله اصلی این است که این دو سبد با هم پیوستگی ندارند. همان‌گونه که قبلا گفته بودم به عقیده من اگر انبوه‌سازان مسکن به درستی مسیر خود را انتخاب کرده بودند ما شاهد این اتفاقی که امروز گریبانگیر ما شده است نبودیم. ما باید بدانیم چه میزانی برای چه دهک‌های اقتصادی نیازمند مسکن هستیم تا عرضه مسکن در آن طیف ساماندهی شود. اما بی‌توجه به این موضوع عرضه مسکن در جاهایی که بالاترین بازدهی اقتصادی را دارد صورت گرفته است. ریشه این قضیه به نگرش و تصور نادرست از وضعیت بازار بازمی‌گردد. چنان‌که در دهه‌های اول انقلاب و دهه‌ ۷۰ تصور این بود که هر چه کمیت ساخت مسکن افزایش داشته باشد سود بیشتری حاصل می‌شود. در نتیجه سازندگان به سمت ساخت مجموعه‌هایی با حداکثر تراکم کشانده شدند. بعدها بخش خصوصی متوجه شد که اگر به جای کمیت بر کیفیت متمرکز شود همان میزان سود می‌کند که از حداکثر کمیت عایدش می‌شد. ساخت ساختمان‌های لوکس و مجلل با کیفیت بسیار بالا با قیمت‌های بسیار زیاد در این دوره اتفاق افتاد. این موضوع به نظام برنامه‌ریزی بخش مسکن نیز بازمی‌گردد که آیا مخاطب‌شناسی صورت گرفته است. سازندگان بر این باور بودند که دولت ریل‌گذاری غلط کرده است. هرچند نمی‌توان منکر این قضیه شد اما سازندگان نیز برای سرمایه‌شان می‌توانند برنامه‌ریزی کنند. در مطالعات طرح جامع مسکن مشخص شده است که بالغ بر ۷۰درصد نیازمندان مسکن در مناطق ناکارآمد شهری یا بافت فرسوده زندگی می‌کنند. پرسش این است که چه میزان از ساخت‌وسازهای ما در این مناطق متمرکز شده است.

دکتر محمدسعید ایزدی اگر این قضیه در کشور بسط داده شود مشاهده می‌شود ساخت‌وساز در شهرهای بزرگ عموما در چند محدوده و منطقه خاص صورت می‌گیرد. پس شاید بهتر است این‌گونه مطرح شود که در بعضی مناطق عرضه بیشتر از تقاضاست.
دقیقاً همین‌طور است. هم تمرکز عرضه و هم حجم ساخت‌وساز در بعضی مناطق بیشتر است. از این رو با آسیب‌شناسی‌هایی که صورت گرفت بسته‌ای به رئیس‌جمهور محترم پیشنهاد شده است که این نقیصه را رفع می‌کند. ریاست‌ محترم جمهور پذیرفتند که برای تامین مسکن این مناطق باید از ظرفیت‌های موجود در این مناطق استفاده کرد. در نتیجه دستور دادند که تأمین مسکن از طریق برنامه‌های نوسازی و بهسازی شهری در اولویت قرار بگیرد. ما این قضیه را به فرایندی تبدیل کردیم که در آن هم نیازمندان مسکن مخاطب قرار بگیرند و هم بسته‌های تشویقی و حمایتی برای سازندگان فراهم شود و به نهادی مجوز بدهیم و اعطای صلاحیتش را با عنوان توسعه‌گر به جریان بیندازیم تا محور و شاکله این جریان قرار بگیرد. در این برنامه برای شروع، ۵۵هزار واحد نوسازی مسکن در تهران در نظر گرفته شده است. توسعه‌گرها در ۵ منطقه جنوبی شهر تهران متمرکز می‌شوند و با برخورداری از حمایت‌های دولت و شهرداری ساخت‌وساز را آغاز می‌کنند. می‌توان این اطمینان را داد که آنچه ساخته می‌شود در صورتی که از همه ویژگی‌های طرف تقاضا برخوردار باشد و همزمان مقاضیان مسکن برای حرکت به سمت آنچه عرضه شده توانمند شده باشند تحرک اساسی در بخش مسکن ایجاد شده و معضل رفع ‌شود. توانمند کردن متقاضیان مسکن اصل اساسی این برنامه است. تا کنون یک متقاضی مبلغ بسیار پایینی از پول خرید خانه را می‌توانست وام بگیرد. این رقم زیر ۲۰درصد است که به صورت تسهیلات به متقاضی پرداخت می‌شود. در پیشنهاد ارائه شده بین ۵۰ تا ۷۰ درصد از ساخت یک خانه به صورت تسهیلات با سود بسیار پایین در اختیار متقاضی مسکن قرار می‌گیرد. هم‌اکنون «صندوق یکم» مدل سپرده‌گذاری ۸درصد را اعلام کرده است. به منظور کسری صندوق نیز با مجوز رئیس‌جمهور می‌توانیم یک میلیارد دلار از صندوق پس‌انداز ملی قرض بگیریم، سپرده‌گذاری کنیم تا بتوانیم تسهیلات را در اختیار متقاضی قرار بدهیم. در بعضی از شهرها این رقم به ۹۰درصد قیمت مسکن نیز می‌رسد. این معنای دقیق توانمندسازی است. طرف دیگر ماجرا این است که چگونه برای ورود بخش خصوصی ایجاد انگیزه کنیم. برای این قضیه شهرداری بسته‌ای آماده کرده است که دارای تسهیلات و مشوق‌های خیلی خوبی است مانند تخفیف صددرصدی عوارض، تسهیل در صدور پروانه ساخت، همراهی و همکاری با حوزه شهرسازی برای بهینه کردن استفاده از ضوابط ساخت‌وساز، و …. دولت هم در قالب دستورالعمل و بخشنامه نهاد توسعه‌گر را به رسمیت می‌شناسد و آمادگی این موضوع را دارد که از طریق اعطای زمین و سایر خدماتی که دستگاه‌های دولتی می‌توانند به این نهادها اختصاص دهند تا آنها را برای ورود به این عرصه ترغیب و تشویق کند. بنابراین این امید وجود دارد که با این روش نو، ساخت‌وسازی هدفمند و متناسب با نیاز طرف تقاضا شکل بگیرد.

دکتر محمدسعید ایزدی آقای دکتر؛ همانگونه که می‌دانید زمانی خودرو یک کالای سرمایه‌ای بود. بدین معنا که فرد خودرو را می‌خرید و پس از یکی دو سال استفاده به قیمت بالاتر از خرید می‌فروخت. در نتیجه بخشی از سرمایه‌های سرگردان به سوی خرید خودرو سوق پیدا می‌کرد. مسکن نیز در تهران پیش از دوره رکود همین ویژگی را داشت. این موضوع به تورم دامن می‌زد. یکی از روش‌های کنترل بازار این است که ساختمان را از حالت کالای سرمایه‌ای خارج کنیم. پرسش این است که آیا آقای وزیر برنامه‌ای دارند که کم‌کم ساختمان را از حالت کالایی سرمایه‌ای خارج کنند؟
اساساً رویکرد ما و راه‌حل برون‌رفت از این چالش همین موضوع است. هرچند ممکن است مسیری بسیار طولانی داشته باشد. باید در نظر داشته باشیم کالایی شدن زمین و ساختمان ما را به سمت پایین‌تر آوردن کیفیت پیش می‌برد. همان‌طور که می‌دانیم ما دو ارزش داریم؛ «ارزش مبادله» و «ارزش استفاده». وقتی مسکن و ساختمان تبدیل به کالا می‌شود بیشتر «ارزش مبادله» است که خودنمایی می‌کند. هنگامی که ساخت‌وساز معطوف به «ارزش استفاده» است از بهترین مصالح و بهترین کیفیت بهره برده می‌شود. اما وقتی به سوی «ارزش مبادله» می‌رود تنها نکته مهم فروش کالا با بالاترین نرخ ممکن است. تلاش حوزه وزارت برقراری توازن بین «ارزش مبادله» و «ارزش استفاده» است. چرا که شاید در کوتاه‌مدت بتوان ارزش مبادله‌ای را کاهش داد اما گام اول ایجاد تعادل بین این دو ارزش است. اصولا کوشش دولت این بوده است که نرخ بازار مسکن فراتر از نرخ تورم حرکت نکند. اکنون رشد قیمت ساختمان حدود ۷ تا ۸ درصد است. پس آن انگیزه قوی‌ای که برای سرمایه‌گذاری در بخش مسکن در دهه ۶۰ و ۷۰ اتفاق می‌افتاد و جهش‌های ناگهانی قیمتی در اواخر دهه ۸۰ دیگر کمرنگ‌تر شده است. البته این موضوع پدیده‌ای چندبعدی است و برای مهارش نیازمند سیاست‌های چندوجهی هستیم. به دیگر بیان فقط وزارت راه و شهرسازی مسئول این قضیه و حل آن نیست. از سوی دیگر جنب‌وجوش و تحرک بازار مسکن را باید داشته باشیم که دچار رکود نشویم. در آن صورت می‌توان امیدوار بود که مردم به زمین و مسکن به عنوان کالایی که در دوره‌ای کوتاه سرمایه‌شان را چند برابر کند نگاه نکنند. هدف ما از کنترل بازار که رساندن مسکن و زمین به سطح بازار است بر همین اساس صورت می‌گیرد.

همان‌گونه که در سند ۱۴۰۴ قید شده است برای تامین نیاز مسکن باید سالی یک میلیون واحد مسکونی ساخته شود. اما آمار گواه این است که سالی ۴۰۰هزار واحد مسکونی یا ۴۰درصد از مقدار تعیین‌شده ساخته می‌شود. درواقع میزان عرضه از تقاضا فاصله زیادی دارد. آماری دیگری وجود دارد که نشان می‌دهد ۳۰درصد مسکن‌هایی که در کشور وجود دارد در وضعیت بدمسکنی قرار دارند. به دیگر بیان حدود ۷میلیون واحد مسکونی نیز برای بدمسکن‌ها باید نوسازی شود. این نشان می‌دهد که ما مشکل کمبود مسکن را همچنان داریم. پس بخش ساختمان برای سرمایه‌گذاری همچنان جذابیت‌های خود را دارد. همانگونه که اشاره کردید رکود موجود در بازار موجب کنترل بازار مسکن شده است. اما به واسطه کمبود عرضه در آینده‌ای نه چندان دور شاهد تورم بسیار زیادی در بخش مسکن خواهیم بود. باید در نظر داشت که بعد از نفت، صنعت ساختمان تاثیرگذارترین بخش بر روی اقتصاد کشور است. در نتیجه طولانی شدن رکود آسیب‌های اقتصادی و اجتماعی زیادی به همراه خواهد داشت. آیا تصور نمی‌کنید آمارهایی که جناب وزیر ارائه دادند به رکود بیشتر دامن بزند. رکودی که طولانی شدنش برای کشور خطرناک است.
چند نکته باید در اینجا تصریح شود. اول اینکه به دلیل رشد بی‌سابقه و غیرطبیعی بخش مسکن در طول سال‌های ۱۳۸۴ تا ۱۳۹۲ تلقی مردم این است که با سرمایه‌گذاری در بخش مسکن سودهای زیادی به دست می‌آورند. باید این سطح انتظار از سود مسکن را به واقعیت منطقی خودش بازگرداند. بر همین مبنا ما تمرکز اصلی‌مان را بر بهسازی و نوسازی شهری گذاشتیم. تلاش می‎شود که هم بدمسکنی برطرف شود و هم از ظرفیت‌های موجود در آن مناطق برای تامین مسکن جدید استفاده کنیم. در این مدل علاوه بر نوسازی واحدی که نیازمند بهسازی و مقاوم‌سازی است معادل جایگزینی نیز برای آن فراهم شود که از قضا برای قشر متقاضی مسکن جذاب است. بنابراین سهم قابل توجهی از نیاز مسکن از طریق این مدل به جریان می‌افتد و تحرک در بازار ایجاد می‌شود. البته همانگونه که آقای وزیر اعلام کردند نمی‌شود زیاد انتظار داشت در حال حاضر صنعت ساخت‌وساز صنعت پیشران اقتصاد کشور باشد. شرایط فعلی کشور با دو دهه پیش تفاوت زیادی دارد. آمار سال ۱۳۹۵ نشان داد که جامعه شهری ما دیگر تغییرات و جابجایی‌های بزرگی نخواهد داشت. پاسخگویی به این تغییرات و تحولات ساخت‌وسازهای انبوه مانند مدل اکباتان و بهجت‌آباد نیست. باید به سوی پروژه‌های مقیاس کوچک با بهره‌گیری از ظرفیت موجود شهرها رفت. ضمن اینکه هرچه از شهرهای بزرگ فاصله می‌گیریم کار به نظر اجرایی‌تر و امکان‌پذیرتر می‌شود. شهرهای متوسط قابلیت بارگذاری خیلی بیشتری در مقایسه با کلانشهرها دارند.
آیا وزارت مسکن برنامه‌ای برای خروج از رکود دارد؟
اصولا برنامه جامع مسکن بر همین اساس طرح‌ریزی شده است. اولویت‌ها و ضرورت‌ها در آن به خوبی مشخص شده است. اما شورای هماهنگی مسکن تازه در حال تشکیل شدن است. در دولت دهم این برنامه عملیاتی شد هرچند به اشتباه و با انحراف اجرا شد و تمام اقتصاد کشور را متأثر ساخت اما با پیگیری و موظف کردن ارکان دخیل در فرایند پروژه عملیاتی شد. در این جلسه وزارت راه و شهرسازی راه‌حل‌های برون‌رفت از این چالش را ارائه کرد. همزمان نیز برنامه عملیاتی برای تأمین مسکن از طریق نوسازی و بهسازی بافت‌های ناکارآمد با اولویت پروژه پیشگام در تهران تقدیم شورا شد. اجرایی شدن این برنامه مستلزم همکاری و همراهی نظام بانکی، شهرداری تهران و سایر دستگاه‌های دولتی به ویژه شرکت‌های تأمین‌کننده خدمات و زیرساخت‌های شهری است. راه حل‌های ارائه‌شده عمدتاً بدون تکیه بر نظام یارانه‌ای و بر محور مشارکت‌ بخش خصوصی و ساکنان این مناطق با حمایت مدیریت شهری و دستگاه‌های دولتی طراحی و برنامه‌ریزی شده است.

افزودن دیدگاه

لطفا دیدگاه خود را بنویسید
لطفا نام خود را وارد کنید