تحقق فرصت‌های بزرگ ساخت‌و‌ساز با ورود بانک خارجی

0

ضرورت تزریق سرمایه خارجی به ساخت‌و‌ساز کشور

در چندین ماه‌ گذشته شرایط رقابت و ظهور بازار‌های جدید در بخش ساختمان وارد سطوح جدیدتری شده است. مشخصه بارز این مراحل نو بیشتر شامل معرفی کارویژه‌های نو و شیوه‌های اجرایی جدید به‌منظور کسب درآمد‌‌های بیشتر می‌شود. طرح ورود بانک‌ها و مؤسسات مالی خارجی به ایران در حالی مطرح می‌شود که نظام بانکی و مالی کشور بیش از هر زمانی از سوی کارشناسان و نمایندگان گروه‌های اقتصادی و مردمی مورد نقد قرار می‌گیرد. بدیهی است که عرصه ساخت‌و‌ساز در کشور در شرف تحولی بزرگ و چشمگیر قرار دارد و این رخداد با ورود بانک‌ها و سرمایه‌گذاران خارجی محقق می‌شود. این پدیده اقتصادی را در مصاحبه‌ای با دکتر لطفعلی بخشی، اقتصاددان و عضو هیئت علمی دانشگاه علامه طباطبایی، به بحث گذاشتیم و دیدگاه‌های او را در مورد شرایط کنونی بخش ساختمان و آینده وضعیت اقتصادی کشور با ورود سرمایه‌های خارجی جویا شدیم.

وضعیت ویژه بازار ساختمان

دکتر لطفعلی بخشی شرایط بخش ساختمان در ایران را منحصر‌به‌فرد ارزیابی می‌کند و ملزومات این بخش را خاص می‌داند. او تصریح می‌کند که ساختمان در ایران سرمایه‌ و دارایی زنده و در حال گردش است. به این معنا که با وجود تولید بالا حتی در دوران رونق نیز شاهد رویکرد مصرفی در آن نیستیم. بنابراین با بروز رکود و کاهش تورم فزاینده در این بازار بزرگ معضلاتی پدیدار می‌شود که به زعم دکتر بخشی لزوماً نگران‌کننده نیست. پیش‌تر آرزوی خانه‌دار شدن در حالی ذهن قشر وسیعی از مردم را به خود مشغول می‌کرد که نرخ خرید و فروش مسکن از مصرف آن بسیار بیشتر بود. بر این اساس باید مشتریان این بازار را به ۲ دسته تقسیم کنیم: مصرف‌کننده و سرمایه‌گذار. مشتریان مصرف‌کننده در بخش ساختمان شامل افرادی است که نگاهی مصرفی به محصولات این حوزه دارند و در سوی دیگر سرمایه‌گذارانی دیده می‌شوند که به این بخش تنها از منظر درآمدزایی نگاه می‌کنند.

ساخت‌و‌ساز نوک پیکان صنعت کشور است

لطفعلی بخشی صنعت ساختمان ایران را در نوک پیکان اقتصاد و توان صنعتی کشور می‌داند و در این خصوص می‌افزاید که تنوع بخش‌های زیربنایی سبب شده است تا صنایع متعددی از عرصه ساخت‌و‌ساز متأثر باشد. البته این جریان در بسیاری از کشور‌های جهان جاریست و میان رونق و رکود حوزه ساختمان با بخش عمده‌ای از صنعت و اقتصاد رابطه‌ای مستقیم وجود دارد. بنابراین افت‌و‌‌خیز‌های جاری در این بخش به‌نحوی در زمینه‌های صنعتی دیگر نمود پیدا می‌کند. بخشی در ادامه با اشاره به ابعاد رکود در حوزه ساخت‌‌و‌ساز، مفهوم حقیقی آن را نه لزوماً در کاهش تقاضا، بلکه در سوءمدیریت و ضعف نظارت بر تعادل میان عرضه و تقاضا برمی‌شمرد.

مصائب مسکن مهر

از منظر دکتر بخشی، مسکن مهر یکی از برنامه‌های خوبی بود که اگر به ‌بیراهه نمی‌رفت شاید هرگز شاهد رکود در بخش ساختمان نبودیم. در همه دنیا مرسوم است که اجرای پروژه‌های بزرگ دولتی در بخش ساختمان با تکیه‌بر مطالعات اولیه و امکان‌سنجی در دستور کار قرار می‌گیرد. این مطالعات مراحل مختلفی را دنبال می‌کند که در گام نخست با امکان‌سنجی همراه است. علاوه‌بر زیرساخت‌های بنیادین همچون لوله‌کشی آب و گاز، برق‌کشی و راه‌سازی، موضوع‌هایی نظیر امکانات شهری نیز باید پیش‌بینی شود. این امکانات باید در تمام حوزه‌های آموزش، درمان، امنیت، فضای شهری و… در نظر گرفته شود تا شهروندانی که قصد زندگی در این ناحیه شهری جدید را دارند از نیاز‌های اولیه محروم نباشند. لطفعلی بخشی اولویت مقوله اشتغال را بسیار ارجح دانسته و از عملکرد ضعیف متولیان پروژه مسکن مهر به‌عنوان یکی از دلایل شاخص شکست آن یاد می‌کند. در این پروژه، جانمایی ساخت‌و‌ساز‌ در شهر‌های جدید به‌شکلی انجام شد که هرگز پیش‌فرض اهمیت اشتغال شهروندان این شهر‌ها مد نظر نبوده است. بنابراین با فضا‌های شهری در اقصی نقاط کشور مواجهیم که هیچ‌گونه ظرفیتی برای کار در آن‌ها به چشم نمی‌خورد. از منظری دیگر خلق این شهرک‌های عظیم در اطراف کلانشهر‌هایی همچون تهران نه‌تنها کارکرد مهم مدیریت جمعیت را از این پروژه می‌گیرد بلکه در بالا‌بردن معضلات شهری نظیر هجوم جمعیت پیرامونی نیز نقشی بسزا داشته است.

فرصت‌های بزرگ

عضو هیئت علمی دانشگاه علامه طباطبایی با اشاره به فرصت‌های گسترده و متنوع در استان‌های حاشیه و شهر‌های کوچک کشور به موقعیت‌های گوناگون اقتصادی در این بخش‌ها اشاره می‌کند. نرخ پایین ساخت‌و‌ساز در بسیاری از شهر‌های کشور سبب شده است تا قیمت اجاره‌‌خانه با درآمد خانوار‌ها همخوانی نداشته و در نتیجه افراد تصمیم به ترک شهر خود بگیرند. از سوی دیگر به دلیل مهاجرت نسل‌های پیشین به کلانشهر‌ها و مواجهه با معضلات زندگی در شهر‌های بزرگ، انگیزه بسیار بالایی برای بازگشت به زادگاهشان نزد نسل‌های کنونی دیده می‌شود که به‌خودی‌خود بستر ظرفیت‌های بالقوه‌ای فراهم آورده است. بخشی با تأکید بر لزوم امکان‌سنجی علمی و جامعه‌شناختی، حرکت موج ساخت‌و‌ساز به این شهر‌ها را از هدف‌های مهم و تعیین‌کننده در راستای اعتلای سرنوشت ملی می‌شناسد. وی همچنین می‌افزاید که پیشینه اجرایی کشور در این زمینه حاکی از کم‌توجهی‌های وسیع متولیان در پیش‌بینی زیرساخت‌های بدیهی نظیر فضا‌های آموزشی، درمانی، راه‌سازی، فضای سبز و مذهبی است. این در شرایطی روی داده است که کاستی های یادشده در بسیاری از کلانشهر‌های کشور نیز به‌روشنی دیده می‌شود. طبق آمار رسمی و گزارش‌های مراکز آمارگیر، فضا‌های اقامتی، تفریحی، درمانی و ورزشی در استان‌های شاخص و بزرگ کشور کمبود دارند و این نشان می‌دهد که حوزه ساخت‌و‌ساز هرگز چهره رکود نداشته و صرفاً در نتیجه مدیریت غیر اصولی وارد جریان‌های نادرستی شده است.

خروج صنعت از سوداگری

حاشیه سود ساخت‌و‌ساز در ایران طی چند سال اخیر پس از افتی چشمگیر هم‌اکنون به ثبات رسیده است. کارشناسان ارزش سود بازار ساختمان را با تورم یکسان می‌دانند؛ بنابراین باید رقمی حدود ۱۰ تا ۱۲درصد برای آن در نظر بگیریم. آمار مشابه از دیگر کشور‌های جهان نشان می‌دهد که ایران شاید یکی از بالاترین نرخ‌های سوددهی بخش ساختمان در دنیا را در اختیار داشته باشد. دکتر بخشی نسبت به پیشینه مشکل‌دار و غیر‌حرفه‌ای بخش ساختمان ابراز نارضایتی می‌کند و نفوذ قشر سوداگر را بزرگترین معضل این بخش می‌شناسد. ساخت‌و‌ساز غیراستاندارد و گاه سلیقه‌ای سبب شد تا این  صنعت اساسی شکلی کم‌ارزش پیدا کند و برای اغلب افراد جامعه سهل‌الوصول جلوه کند. وی می‌افزاید که سوددهی فزاینده حوزه ساخت‌و‌ساز در دوره رونق طی دوره‌ای ۳ تا ۴ ساله حدود ۳۰۰ تا ۴۰۰ درصد بود و همین کافی بود تا خیل بسیاری از فعالان اقتصادی وارد بخش ساختمان شوند. فقدان سامانه نظارت و مدیریت بر مالیات این بخش مهم مانع از این شد تا این دادوستد کلان به سود  امور زیرساختی در کشور هدایت شود. اما این فرایند معیوب در پی بروز دوره رکود متوقف شد و این جمعیت قابل توجه سرمایه‌های خود را به بانک‌ها بردند تا از نرخ سود سالیانه ۱۵ تا ۲۰درصد بهره‌مند شوند. خروج طیف سوداگر از بخش مسکن کاری بزرگ و در عین حال مشکل بود که البته هزینه‌هایی در بر داشت. مالیات بر خرید و فروش، یکی از تمهیدات سازماندهی‌شده برای شکل‌گیری فضایی سالم و حرفه‌ای در حوزه ساختمان بود. طبق مصوب نهایی سازمان امور مالیاتی مقرر شد تا بر اساس قیمت حقیقی خانه، مالیاتی بر خرید و فروش واحد‌ها در نظر گرفته شود تا دیگر شاهد تخلفات گذشته مبنی‌بر ارائه ارزش غیرحقیقی ساختمان‌ها نباشیم. در نتیجه فرایند انتقال مالیات به خریدار جای خود را به پرداخت مالیات از سوی تولیدکننده می‌دهد و موضوع انتقال مالیات به مصرف‌کننده را تا حدودی حنثی می‌کند تا رکود حوزه ساختمان هم نتواند مانعی بر رونق قریب‌الوقوع این صنعت عظیم شود.

اصلاح رفتار دولت و نظام بانکی

دکتر بخشی ورود سرمایه‌های خارجی به کشور را فرایندی لازم و  در راستای بهبود بنیان اقتصاد و صنعت کشور عنوان می‌کند. او در این رابطه تصریح می‌کند که کشور‌هایی نظیر چین کمونیست، کره جنوبی و مالزی در شرایطی بسیار خطیر‌تر از وضعیت کنونی ما بودند اما با ورود سرمایه‌های خارجی سیر توسعه را با سرعتی مثال‌زدنی پیش بردند. به زعم این کارشناس اقتصادی ورود سرمایه‌گذار و بانک بین‌المللی به کشور سبب‌ساز سامان‌دهی نظام پولی و مالی در کشور خواهد بود. در پی آن به دنبال همکاری و مشارکت در سایه پروتکل‌های بین‌المللی شاهد اصلاح رفتار دولت‌ و نهاد‌های مالی در کشور خواهیم بود. تجربه نشان داده است که اقبال عمومی همواره با تغییرات مثبت و زیربنایی همر‌استا بوده است. بنابراین پیش‌بینی می‌شود ورود بانک‌های خارجی و ارائه تسهیلات کارگشا و جاذب نه فقط برای بازار تشنه ساختمان نیازی مبرم است، بلکه به دلیل ساختار فرسوده مالی موقعیتی بسیار ویژه به حساب می‌آید. موقعیتی که به‌لحاظ بهره‌مندی از منابع عظیم نفت و گاز در کشور، تردیدی از پایبندی ایران به تعهدات مالی‌اش نیست.

لزوم پیوند بانک و بیمه خارجی

لطفعلی بخشی  بر این باور است که خدمات بانک و بیمه در ایران ابتدایی بوده و همین پدیده نارسایی‌هایی را در حوزه‌های اجرایی نظیر ساختمان پدید آورده است. ارائه تضمین‌های بانکی از ملزومات آغاز پروژه‌های کلان است که در ایران هرگز اصولی نیست. بخشی با انتقاد از ساختار ضمانت‌نامه بانکی در ایران می‌افزاید که اکنون برای کسب این اسناد حدود ۱۰درصد از سرمایه نخستین به‌شکل نقدی دریافت می‌شود و سپس باقی ارزش سرمایه نیز به شکل گرو گذاشتن ملک و ارائه سفته انجام می‌شود. این شیوه از ضمانت‌نامه سال‌هاست که در دنیا منسوخ شده و در نتیجه نباید توقع داشته باشیم که شرکت‌های خارجی پذیرای این شرایط باشند. از این رو ورود بانک‌ها و بنگاه‌های مالی خارجی به کشور سازوکار بیمه و تسهیلات مورد نیاز برای پروژه‌های کلان را بهبود خواهد بخشید. بخشی در پایان ضمن ابراز امیدواری از ورود سازنده سرمایه‌های خارجی به ایران، ارتقای سطح فناوری‌های مهندسی و تمهیدات علمی در کشور را امری واجب می‌شناسد. متوسط وزن ساختمان‌ها در هر مترمربع حدود ۲ و نیم تن است که این آمار در دنیا و حتی کشور‌های همسایه جنوبی حدود یک تن گزارش شده است. هزینه بیشتر و ایمنی پایین وزن سنگین ساختمان‌ها از یک‌سو و از سوی دیگر آمار چشمگیر دورریز مصالح، چشم‌اندازی مبهم از آینده این صنعت به ما نشان می‌دهد. آینده‌ای که بی‌تردید با ورود برند‌های ساختمانی و نهاد‌های مالی خارجی به کشور به مزیت‌هایی دوطرفه تبدیل خواهد شد.

در واقع ایجاد فرایند بیمه در ساختمانهای کشور می تواند علاوه بر امنیت و آرامش برای صاحبان ساختمانها در منطقه خطر خیز ایران، منابع کلانی برای سرمایه گذاری فراهم آورد که از نیازهای بزرگ کشور است.

افزودن دیدگاه

لطفا دیدگاه خود را بنویسید
لطفا نام خود را وارد کنید