توسعه‌دهنده‌های حقیقی غائبان بزرگ ساخت‌وساز

0

هنر بانک‌های خارجی ارزیابی ریسک و تأمین اعتبار است

توسعه‌دهنده‌های حقیقی غائبان بزرگ ساخت‌وساز

توسعه‌دهنده‌های حقیقی غائبان بزرگ ساخت‌وسازدکتر علی سرزعیم متولد سال ۱۳۵۴ و فارغ‌التحصیل از رشته‌های مهندسی مکانیک دانشگاه صنعتی شریف در مقطع کارشناسی، برنامه‌ریزی اقتصادی از مؤسسه عالی آموزش و پژوهش در مدیریت و برنامه‌ریزی در مقطع کارشناسی ارشد و اقتصاد در مقطع دکترا از دانشگاه میلان است. سرزعیم با تکیه‌بر سوابق حرفه‌ای متنوع نظیر مشاور مدیریت تحقیقات ریسک در شرکت تأمین سرمایه سپهر و مشاور اقتصادی در مرکز بررسی استراتژیک جایگاه خود را به‌عنوان چهره‌ای تأثیرگذار و مؤثر تثبیت کرده است. انتشار بیش از ۶۰۰ سرمقاله در نشریات تخصصی، تألیف و ترجمه ۱۲ جلد کتاب در زمینه‌ اقتصاد و شاخص‌های اجتماعی از جمله فعالیت‌های جنبی این کارشناس و صاحب‌نظر اقتصادی بوده که طی سال‌های اخیر در سمت استادیار دانشگاه علامه طباطبایی سابقه تدریس و تحقیق داشته است. در ادامه به شرح تفصیلی مصاحبه ماهنامه ساخت‌و‌ساز با دکتر علی سرزعیم می‌پردازیم.

به عنوان نخستین پرسش اجازه بدهید به این موضوع بپردازیم که شرایط اقتصادی کشور در سایه آمار و ارقام متفاوتی که عرضه می‌شود چندان شفاف نبوده و گاهی دوپهلو است. به‌ویژه در بخش ساختمان که تنها بخشی است که رونق پیدا نکرده است. هم‌اکنون که بارقه‌های امیدی برای بازگشت رونق به این صنعت در میان فعالان به چشم می‌خورد،  نظر شما در مورد این روند چیست؟ آیا پیش‌بینی شما از شرایط مثبت است؟

توسعه‌دهنده‌های حقیقی غائبان بزرگ ساخت‌وسازرکود بخش ساختمان پیامد بیش‌فعالی این صنعت در گذشته است. در دهه ۸۰ به خاطر مسائلی همچون بیماری هلندی، افزایش درآمد نفتی و مواردی از این دست، بخش مسکن رونقی بیش از حد شکل گرفت و در نتیجه قواعد و سازوکار منطقی از این عرصه رخت بر بست. به بیان دیگر حجم وسیع عرضه در این حوزه با شرایط اقتصادی متناسب نبود تا افت اقتصاد، بار سنگین تحریم و سقوط چشمگیر نرخ سرانه به خلق بحرانی فراگیر بیانجامد. در پی این شرایط نابه‌سامان، بحران بانکی و افزایش نرخ سودها به این قضیه دامن زد و تقاضا برای مسکن به شدت نزول کرد. اصولاً زمانی‌که نرخ بهره افزایش می‌یابد افراد ترجیح می‌دهند مصرف خود را به تعویق اندازند.

بدین معنا که جدا از تقلیل تقاضای سوداگرانه، تقاضای مصرفی نیز به بانک‌ها منتقل می‌شود. در این شرایط افراد جامعه عجله‌ای برای خرید ملک و خانه نشان نمی‌دهند و تا جای ممکن سرمایه‌های خود را در بانک‌ها نگاه می‌دارند تا به‌شکل تضمینی بر سرمایه آنان افزوده شود. از این‌رو دو عامل مازاد عرضه و کاهش تقاضا موجب رکود بخش مسکن شد. در شرایط کنونی اما بعید به نظر می‌رسد که این رکود ادامه‌دار باشد. از یک‌سو اتخاذ محرک‌های رشد تقاضا نظیر ساختار سنی جمعیت، ازدواج و تشکیل خانواده وجود دارد و از سوی دیگر ضمن بالا رفتن نرخ طلاق در جامعه بر نیاز مسکن افزوده شده است.

در بخش عرضه به تدریج شاهد کاهش خانه‌های خالی هستیم و همین موضوع حاکی از طلوع عصری جدید در عرصه ساخت‌‌و‌ساز و بخش ساختمان است. پیش‌بینی می‌کنم رونق قابل قبولی تا پایان سال ۱۳۹۷ در حوزه ساختمان هم از لحاظ قیمت و هم از لحاظ تعداد معامله حاصل شود.

صنعت ساختمان تنها مسکن نیست و کاربری‌های گوناگون مانند هتل‌ها، خدمات رفاهی، تفریحی، آموزشی، بیمارستان‌ها و… در آن تعریف شده است که معضلاتی جدی در آن‌ وجود دارد. به نظر شما ظرفیت سرمایه‌گذاری در این کاربری‌ها چقدر است؟ آیا مشوق‌های کاربردی برای معطوف‌کردن سرمایه به این بخش وجود دارد؟

واقعیت این است که فعالیت تجاری در بخش ساختمان مشکلات جدی دارد. مثلاً توسعه‌دهنده (Developer) به آن معنایی که در کشورهای پیشرفته وجود دارد در بخش ساختمان ایران نیست یا ضعیف است. به تعبیر ساده می‌توان گفت که در کشور ما دستفروشی از مغازه‌داری بیشتر است و بساز و بفروشی رونق و گسترش بیشتری در مقایسه با توسعه‌دهندگی دارد؛ بنابراین استاندارد این کسب‌و‌کار بسیار پایین و ضعیف دنبال می‌شود. چنانکه پیش‌تر گفته شد، عرصه ساخت‌و‌ساز کشور پیش از این با شانس حضور مشتری مهیا و آماده مواجه بوده و همچنین تعداد خانه‌ها همواره از تعداد خانوارها کمتر بوده است.

تمام اصول بازاریابی و مدیریت کیفیت کار، میزان سرمایه، میزان ریسک و… در این شرایط کاملاً بی‌معناست. در شرایط رکود ساخت‌و‌ساز به دلیل کاهش تقاضا، موجبات خروج افراد غیر‌حرفه‌ای از این صنعت حاصل شد و از طرف دیگر شاهد ورود چهره‌ها و واحد‌های اقتصادی متخصص و جدی به این عرصه بودیم. تردیدی نیست که اگر شرکت‌ها این فرصت را مغتنم شمرده و تمهیدات صحیحی دنبال کنند بستر رشد شکوفه‌ توسعه‌دهنده‌های حقیقی در ایران پدیدار خواهد شد.

شما بخش خصوصی را در تشکیل این وضعیت دخیل می‌دانید؟

البته. بخش دولتی تنها بخش مؤثر در پدید آمدن این فضا نیست. بخش خصوصی نیز به نوبه خود در ایجاد آن نقش داشته است. در این تردیدی نیست که حاکمیت و دولت ضعف‌هایی دارند اما این نباید بهانه‌ای برای ندیدن ضعف‌های خودمان باشد. اصولاً جامعه مایل است با انداختن همه تقصیر بر دوش دولت از وزن و اهمیت تقصیرات خود بکاهد. به همین خاطر هر کس که این موضوع را گوشزد کند مغضوب می‌شود و انگ می‌خورد. یکی از جذابیت‌های بخش مسکن در ایران که موجب ورود بانک‌ها، شرکت‌های تعاونی، و موارد مشابه شد این است که هیچ رقابتی با خارج از کشور ندارد. هر محصولی که در ایران تولید شود خواه یا ناخواه مجبور است با همتای خارجی خود رقابت کند؛ قاعده‌ای که در خصوص بخش ساخت‌وساز مصداق ندارد. شاید به همین دلیل باشد که بسیاری از فعالان این حوزه با توسعه‌دهنده خارجی مشکل داشته و مانع از ورود نهاد‌های فعال در این حوزه شده است.

 به جرأت می‌توان گفت که بخش ساختمان، درونگراترین حوزه اقتصادی در کشور ایران است. نه‌تنها تمام مصالح این کسب‌وکار از داخل کشور تأمین می‌شود بلکه خروجی و مشتری آن نیز در کشور حضور دارد. بسیاری از نهاد‌ها و شرکت‌هایی که در ایران خود را توسعه‌دهنده قلمداد می‌کنند از قدم گذاشتن به بازارهای جهانی هراس دارند؛ چرا که می‌دانند در این رقابت بازنده خواهند بود. با وجود اینکه هزینه‌های مهندسی در ایران بسیار پایین است و می‌توان آن را در زمره ارازن‌ترین خدمات مهندسی جهان قرار داد اما شرکت‌های ایرانی امکان و قدرت ایستادگی در برابر رقبای خارجی ندارند. همین شاخص رفتاری به‌خوبی نشان می‌دهد که ضعف‌های بزرگی در این صنعت وجود دارد.

با این حساب ورود توسعه‌دهنده‌های خارجی چشم‌انداز گسترده‌ای را پیش روی صنعت ساختمان ما خواهد گذاشت.

طبیعتاً وقتی ما بخواهیم با کمپانی‌های نام‌آشنای خارجی کار کنیم باید حتماً به استانداردهای آنان مسلط باشیم. بنابراین از بانک و پیمانکار تا معمار داخلی همه باید استاندارهایشان را تغییر دهند.

پیش از این در ماهنامه ساخت‌وساز به بررسی تطبیقی قیمت ملک و مسکن در ایران و دیگر کشورها پرداخته بودیم و به نتایج شگفت‌انگیزی رسیدیم. حاشیه سود بخش مسکن در لندن طی ۲۰ تا ۲۵ سال ۲۰درصد است. اما در ایران سالی ۲۰ درصد است. به نظر شما چرا این حاشیه سود وجود دارد؟

ریشه این مسئله در سیاست‌های کلان است. این سیاست‌ها باید به شکلی تدوین و اجرا شود که عرضه مسکن را تشویق می‌کرد تا با تقاضا همخوانی داشته باشد. اما به نظر نمی‌رسد که در آینده ما رونقی شبیه به رونق پیش را تجربه کنیم مگر اینکه اتفاقاتی در سطح سیاست‌های کلان رخ دهد و مردم را به سمت خرید سوداگرانه مسکن سوق دهد. انتظار می‌رود رشد قیمت بخش مسکن از این به بعد رشد سالم و سالیانه حدود ۱۰ تا ۱۲درصد باشد.

به نظر شما آیا ورود نهادهای مالی و بانک‌های خارجی به کشور مثمر ثمر است؟ آیا تسهیلات ارزان این بانک‌ها می‌تواند به رشد صنعت ساختمان ایران منجر شود؟

نخست این که بانک‌های خارجی به محض ورود به بازار ایران شروع به خرید بانک‌های مشکل‌دار و اصلاح آن‌ها خواهند کرد. این قضیه به کاهش نرخ سود کمک می‌کند و هرگز بدان معنا نیست که ما به استاندارهای آن‌ها برسیم. تصور بنده این است که تسهیلات بانک‌های خارجی در ایران چندان دور از نرخ‌های کنونی بانکی در کشور نیست. تا زمانی که نظام مالی کشور به شکل کامل اساسی اصلاح و بازسازی نشود بسیار بعید است این بخش‌ها موفق شوند همان استاندارهای کشور مبدأ را در ایران پیاده کنند. تملک بانک‌ها معمولاً در شرایطی صورت می‌گیرد که بانکی ورشکسته و ضعیف باشد و سرمایه خارجی برای اصلاح و بهره‌برداری از آن وارد صحنه شود. این فرایند تبعات زیادی دارد که یکی از آن‌ها رقابتی‌شدن فضای بانکداری در ایران است.

چرا بانک‌های ما ضمانت بانکی یک پروژه بزرگ را برعهده نمی‌گیرند؟

واقعیت این است که شرط اصلی سرمایه‌گذاران خارجی برای پیش‌‌بردن یک پروژه در ایران ضمانت دولتی است. به بیان دیگر بسیاری از این بخش‌ها تنها در صورتی حاضر به همکاری می‌شوند که طرح‌ها و پروژه‌های پیشنهادی همراه با ضمانت دولت ارائه شود. نکته اینجاست که یک شرکت خارجی در مقایسه با بانک ایرانی قدرت ریسک‌پذیری بیشتری دارد. در نتیجه شرکت‌های خارجی برای حضور در بازار ایران باید سود و ریسک را با هم در نظر بگیرند.

به نظر شما اگر سرمایه‌ای وارد کشور شود در چه بخشی به کار افتد بهتر است؟

بخش انرژی و آی‌تی ایران بسیار جذاب و رو‌به‌رشد به نظر می‌رسد و از سوی دیگر تمایلاتی در خصوص حوزه‌هایی همچون فرودگاه و بندر و راه‌آهن به چشم می‌خورد.

پرسشی که در اینجا مطرح می‌شود این است که مزیت‌های ورود بانک‌های خارجی به کشور چیست؟ آیا حقیقتاً ورود نهادهای مالی به رشد اقتصادی ما کمک خواهد کرد؟

تسلط بالای بانک‌های خارجی در ارزیابی ریسک بهتر به تسهیل تأمین اعتبار برای بخش‌های مختلف اقتصاد منجر می‌شود و این قضیه می‌تواند به رشد اقتصادی کمک کند. این در حالیست که بانک‌های ایرانی چون مبتنی‌بر شیوه‌های سنتی کار می‌کنند، برای وام‌دادن وثیقه‌های بسیار سنگین طلب می‌کنند و چون خیلی از بنگاه های جدید فاقد وثیقه هستند نمی توانند به اعتبار دسترسی یابند و در نتیجه رشد اقتصادی مطلوب محقق نمی شود. به‌طور سنتی منابع بانکی ما بیشتر به سمت تأمین اعتبار شرکت‌ها و افراد خیلی بزرگ می‌رود و کوچکترها بازمی‌مانند. اما بانک‌های خارجی با بخش‌بخش کردن بازار به سراغ قسمت‌هایی می‌روند که از قضا مورد عنایت بانک‌های داخلی نبوده‌اند. هنر بانک‌های خارجی کار کردن با چنین استارت‌آپ‌هایی است که اگر مورد حمایت قرار بگیرند موفق می شوند و بازار منطقه‌ای پیدا کنند.

چرا بازار ایران ناگهان برای بانک‌های خارجی جذاب شد؟

اقتصاد ایران بیست‌و‌نهمین اقتصاد بزرگ دنیاست که به دلیل تحریم‌ها از جریان اقتصاد جهانی دور مانده بود. مضاف بر اینکه منابع و مبنا‌های رشد در کشور ما متعدد است. منابع انسانی تحصیل‌کرده و جوان، نیروی کار ارزان، اقلیم مناسب، نهادهای به نسبت خوب، امنیت بالا و… که در مقایسه با بسیاری از کشورهای در حال توسعه شرایطی بسیار ارزنده و مطلوب دارد.

افزودن دیدگاه

لطفا دیدگاه خود را بنویسید
لطفا نام خود را وارد کنید

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.