روزنه‌های ورود سرمایه خارجی‌ به بخش ساختمان

0

روزنه‌های ورود سرمایه خارجی‌ به بخش ساختمان

دکتر علی چگینی با سوابق تحصیلی فوق لیسانس علوم اقتصادی گرایش برنامه‌ریزی از دانشگاه علامه طباطبائی لیسانس اقتصاد نظری از دانشگاه تهران و پیشینه آموزشی مدرس دانشکده اقتصاد دانشگاه تهران و مؤسسه تحقیقات اقتصادی دانشگاه تهران از دانش و اشراف علمی قابل توجهی در حوزه اقتصاد کلان بهره می‌برد. چگینی همچنین با سوابق پژوهشی و تحقیقاتی خود به‌عنوان عضو کمیته‌های تخصصی تدوین برنامه‌های ۵ ساله سوم تا پنجم توسعه، مشارکت درتهیه طرح جامع مسکن،  ریاست گروه اقتصاد مسکن دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن از سال ۱۳۷۶ تا ۱۳۸۴ و معاونت مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن از سال ۱۳۸۴ تا ۱۳۸۹ از چهره‌های معتبر و صاحب‌نام عرصه اقتصاد محسوب می‌شود. گفتنی است دکتر علی چگینی از خردادماه سال ۱۳۸۶ تاکنون در سمت مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن فعالیت می‌کند. هم‌اکنون عرصه ساخت‌و‌ساز ملی در شرف تحولی بزرگ و چشمگیر قرار دارد و این رخداد با ورود بانک‌ها و سرمایه‌گذاران خارجی محقق می‌شود. ضمن طرح این پدیده اقتصادی با دکتر چگینی، دیدگاه او را در مورد شرایط کنونی بخش ساختمان و آینده وضعیت اقتصادی کشور با ورود سرمایه‌های خارجی جویا شدیم.

 روند برون­رفت حوزه ساخت‌و‌ساز از رکود را چطورارزیابی می کنید و به عقیده شما موانع موجود بر سر راه این فرآیند چیست؟

دولت یازدهم در شرایطی دولت را تحویل گرفت که رکود عمیقی بر بخش­های مختلف اقتصادی کشور حاکم بود و این شرایط رکودی منجر به کاهش قدرت خرید عموم مردم در تمامی بخش‌های اقتصادی از جمله بخش مسکن شده بود. در بخش ساختمان و مسکن نیز به دلیل شکل‌گیری فضای سوداگرانه طی سالیان گذشته (سال های ۱۳۸۸ تا ۱۳۹۲)، بخش قابل توجهی از واحدهای ساخته شده از واحدهای لوکس بود که عدم امکان فروش این واحد‌ها منجر به قفل‌شدن منابع سازندگان و سرمایه­گذاران در بخش مسکن شد. بنابراین دولت و وزارت راه و شهرسازی سیاست­های تحریک تقاضا را از طریق راه‌اندازی صندوق پس­انداز یکم و افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن از محل اوراق تسهیلات خرید مسکن را در دستور کار خود قرار داد که این اقدامات تا حدودی به ایجاد تحرکات مثبت در بازار معاملاتی و خرید و فروش مسکن در سال گذشته و سال جاری انجامید. اما بنا به دلایلی همچون بالا بودن نرخ سود بانکی، تمایل سازندگان بخش مسکن به ساخت واحدهای مسکونی جدید افزایش نیافت و امید است با نظارت بانک مرکزی بر بانک­ها و کاهش نرخ سود بانکی و همچنین فروش واحدهای مسکونی تکمیل شده به تدریج سازندگان رغبت بیشتری نسبت به ورود به بخش مسکن و ساخت‌و‌ساز در این بخش نشان دهند.

با توجه به کمبود عرضه در حوزه‌های تفریحی،گردشگری، درمانی، بافت فرسوده و حتی مسکونی در بسیاری از کلان‌شهرهای سطح کشور؛ دلیل رکود ساختمان در قیاس با این حجم از کمبود عرضه را در چه می‌دانید؟

همانطور که اشاره شد بالابودن حجم بالای سرمایه­گذاری صورت پذیرفته در واحدهای لوکس و با قصد سوداگری در سالیان گذشته، منجر به ایجاد شرایطی شد که منابع سرمایه­گذاران و سازندگان در بخش مسکن قفل و بلوکه شود و در سال‌های اخیر قدرت سرمایه­گذاری مجددِ سازندگان در بخش مسکن کاهش یابد. با این وجود در صورت کاهش نرخ سود بانکی، با توجه به افزایش سقف تسهیلات خرید و ساخت مسکن و همچنین تجارب منفی بدست آمده از سوی سازندگان در خصوص ساخت واحدهای مسکونی لوکس، انتظار می‌رود سرمایه­گذاری جدید در بخش مسکن و ساختمان متناسب با نیاز واقعی خانوارها و متقاضیان مسکن افزایش یابد. لازم به ذکر است بر اساس برآوردهای صورت پذیرفته میزان نیاز سالیانه به ساخت مسکن حدود ۸۰۰ تا ۹۰۰ هزار واحد است که بخش قابل توجهی از این ساخت‌و‌ساز باید در بافت‌های فرسوده و برای خانه اولی‌ها و گروه‌های کم درآمد صورت پذیرد.

با توجه به نرخ سود تک‌رقمی و پایین حوزه ساختمان در اقصی نقاط دنیا آیا این بازار و حاشیه سود بالای آن برای سرمایه گذاران خارجی جذابیت ندارد؟

بخش مسکن در ایران از جمله بخش‌هایی است که به‌طور نسبی بازدهی قابل قبولی را برای سرمایه‌گذاران به همراه داشته است و نیاز به سرمایه‌گذاری در این بخش به‌ویژه با توجه به شرایط جمعیتی و مساحت بالای بافت‌های فرسوده شهری و نیاز به تخریب و نوسازی مبرم به نظر می‌رسد. شرایطی که به نظر می رسد در یک دهه آتی نیز ادامه داشته باشد. بر این اساس سرمایه‌گذاری در بخش مسکن ایران می‌تواند یکی از بخش های جذاب برای سرمایه گذارن خارجی باشد؛ اما به دلیل شرایط خاص حاکم بر اقتصاد کشور به خصوص بالا‌بودن ریسک‌های اقتصادی و نامناسب‌بودن فضای کسب‌و‌کار، تاکنون سرمایه‌گذارن خارجی تمایلی به سرمایه‌گذاری در این بخش نداشته‌اند. کمااینکه این عدم تمایل در بسیاری دیگری از بخش‌های اقتصادی به جز بخش‌های نفت و گاز و صنعت خودروسازی  نیز حاکم بوده است. با این حال به نظر می‌رسد در شرایط فعلی به دلیل ایجاد ثبات نسبی در متغیرهای اقتصاد کلان کشور، بهبود روابط خارجی کشور و همچنین لزوم جذب منابع مالی خارجی به دلیل کمبود منابع مالی داخلی، تا حدودی شاهد افزایش سرمایه‌گذاری خارجی در کشور از جمله در بخش مسکن باشیم. هرچند در حال حاضر نیز چند سرمایه‌گذاری خارجی برای ورود به بخش مسکن کشور اظهار تمایل کرده‌اند.

به نظر شما آیا مشارکت و تعامل با بانک‌های خارجی شیوه مناسبی برای مقابل با معضل نقدینگی و تسریع در حل معضلات نیست؟ به نظر شما بانک‌ها و سرمایه‌های خارجی در چه بخش‌هایی سرمایه گذاری خواهند کرد؟ به عقیده شما مزیت‌های حضور بانک‌های خارجی در کشور چیست؟ چرا ایران برای بانک‌ها و نهادهای مالی جذاب است؟

بر اساس اعلام کارشناسان پولی و بانکی کشور، بخش قابل توجهی از دارایی بانک­ها و موسسات مالی واعتباری کشور را دارایی­های سمی تشکیل داده‌ است و این دارایی­ها در شرایط فعلی از قابلیت نقدشوندگی پایینی برای بانک‌ها برخوردار هستند. این مسئله منجر به کاهش قدرت تسهیلات­دهی بانک­ها و افزایش هزینه­های تأمین مالی منابع در سیستم بانکی شده است. به گونه‌ای که با وجود کاهش قابل توجه تورم عمومی نرخ سود بانکی همچنان بالاست. بنابراین در شرایط فعلی به نظر می­رسد برای تأمین منابع مالی و نقدینگی مورد نیاز بخش­های مختلف اقتصادی، ضمن حل مشکلات نظام بانکی کشور، می­بایست از منابع و نقدینگی خارجی نیز استفاده کرد. با توجه به بازدهی نسبتاً بالای سرمایه­گذاری در بخش­های مختلف اقتصادی و همچنین بالا‌بودن نرخ سود بانکی و از طرفی هزینه پایین تأمین منابع مالی خارجی (صرف­نظر از ریسک نوسانات نرخ ارز)، امکان استفاده و ورود منابع خارجی در تمام بخش­های اقتصادی وجود دارد.

آیا امکان توسعه صادرات محصولات صنعت ساختمان به کشورهای همسایه وجود دارد؟

سالیان گذشته در ایران سرمایه­گذاری بیش از نیازی در حوزه صنایع تولید مصالح ساختمانی همچون صنایع سرامیک، شیشه، سیمان و … صورت پذیرفته است که اغلب این صنایع در حال حاضر با مازاد عرضه و ظرفیت مواجه هستند. پس به‌منظور پوشش ظرفیت این صنایع و حفظ فرصت­های شغلی ایجاد‌شده از سوی صنایع ذکر‌شده، ضروریست بخشی از تولیدات این صنایع به خارج از کشور صادر شود. ولی نکته­ قابل توجه در این رابطه این است که محصولات صنایع ساختمانی کشور باید در بازار منطقه، با رقبای قدرتمندی از کشورهای همچون ترکیه و چین رقابت کند و برای ایجاد برتری در این رقابت، باید ضمن تسهیل شرایط و مقررات صادرات،  استانداردها و کیفیت محصولات ساختمانی و خدمات مهندسی کشور را به سطوح استاندارهای جهانی رساند.

افزودن دیدگاه

لطفا دیدگاه خود را بنویسید
لطفا نام خود را وارد کنید