سرنوشت بخش ساختمان در دست ۴ عامل
تابستان امسال رکود بازار مسکن کشور وارد پنجمین سال متوالی خود شد تا از منظر تاریخی شاهد یکی از عمیق‌ترین و طولانی‌ترین دوره‌های رکود بازار مسکن طی دهه‌های گذشته هستیم. مطالعه عوامل و مسائل رکود بخش ساختمان در این سالها نشان می‌دهد که رکود در بازار مسکن تقریباً از تیرماه سال ١٣٩٢ آغاز شد و فارغ از یک یا دو ماه تورم موسمی و کوتاهمدت، رشد نقطه به نقطه سالیانه قیمت مسکن از تورم نقطه به نقطه عمومی کشور کمتر بوده است. عمق رکود در ماه‌هایی طی ۴ سال اخیر تا جایی بوده است که بازار مسکن تورم منفی را سبب شد و قیمت‌ها نه‌تنها به اندازه نرخ تورم عمومی یا بیشتر افزایش نداشته است که حتی طبق آمار رسمی در بخش‌هایی هم کاهش قیمت داشتیم.
این به این معنی است که هر کس با هدف سرمایه‌گذاری طی ۴ سال گذشته وارد بازار مسکن شده و خرید داشته است اصولاً متضرر شده و این بازار نتوانسته است به‌طور عمومی سودی حتی به اندازه نرخ تورم هم ایجاد کند. بنابراین واقعاً دلیل شرایط راکد و خواب عمیق بازار مسکن در این مدت چیست؟ سؤال و تردید مهم دیگر اینجاست که آیا این بازار باری دیگر در آینده شاهد رشد قیمتی همچون سال‌های ٨۶ یا ٩١ خواهد بود؟ این تردید از اینجا نشأت می‌گیرد که احساس می‌شود بازار مسکن در شرایط گذار و یک نقطه تغییر ماهیت قرار دارد و در آینده نزدیک باید منتظر تحولی جدید باشیم. بررسی‌های آماری حاکی از آن است عمده دلایل رکود بازار مسکن در چند عامل خلاصه می‌شود و باید دید که آیا این عوامل در آینده می‌تواند شرایط بهتری را برای این بازار رقم بزند یا سرنوشت دشوار‌تری انتظار این بازار را می‌کشد. در ادامه به عوامل مهم در طرح فصل جدید بخش ساختمان می‌پردازیم.
ارجاعات و تحلیل دوره‌های رونق بازار مسکن و مقایسه آن با قیمت نفت نشان می‌دهد که هرگز تاکنون سابقه نداشته است که در دوره‌ای ویژه شاهد رونق بازار مسکن باشیم و قیمت نفت در کمترین حد از سطح ارزشی خود قرار داشته باشد. بر کسی پوشیده نیست که قیمت نفت به عنوان عنصر توزیع ثروت در اقتصاد کشور زمانی که رو به کاهش می‌رود، منابع پولی کافی در سطح جامعه توزیع نمی‌شود و عدم بسط نقدینگی از نظر افزایش درآمدهای نفتی و عدم شکل‌گیری بیماری هلندی امکان افزایش قیمت مسکن از مسیر افزایش قیمت نفت را ممانعت کرده است. بنابراین مطالعه نوسانات نفت و تحولات ناشی از آن سبب‌ساز کسب آگاهی از آینده قریب‌الوقوع بخش ساختمان به ما ارائه می‌دهد.
توجه داشته باشید که هر موج افزایش قیمت در بازار مسکن طی دوره‌های گذشته همراه با یک موج افزایش شدید ساختوساز و ورود عناصر تازه‌وارد به این بازار با هدف سودآوری حاصل است. این موج‌های ساختوساز به‌ویژه در دوره رونق سال‌های ٨۶ تا ٩١ به اوج خود رسیده بود. اما این تازه‌وارد‌‌ها از یک موضوع مهم در این ورود خود به بازار مسکن غافل بودند و آن عامل این بود که با افزایش شدید قیمت مسکن آیا تقاضا همچنان توان همراهی با عرضه را دارد؟ این ابهام در زمینه تناسب رشد ساختوساز و هماهنگی آن با مقوله تقاضای عمومی نیز به این شکل نمود دارد که آیا رشد ساختوساز با نرخ تقاضای واقعی بازار مسکن در ایران و به‌ویژه کلانشهرها هماهنگی خواهد داشت؟ سؤالی که در دوره‌ها گذشته با پاسخ خیر همراه بود و تردیدی نیست که یکی از عوامل مهم سامان‌دهی به جریان ناخوشایند بخش ساختمان نظارت بر جریان موجود و سرمایه‌گذاری‌های بهینه است.
نرخ سپرده در جریان ۴ سال گذشته متناسب با کاهش نرخ تورم کمتر نشده است. این بالا‌بودن نرخ سپرده بانکی تقریباً امکان رقابت را از همه بازارهای سرمایه‌گذاری نظیر بازار مسکن سلب کرده است و سرمایه گذاران در این سالها ترجیح داده اند تا به جای سرمایه گذاری و خرید ساختمان با هدف سودآوری ، پول های خود را در سپرده‌های بانکی نگه دارند. واقعیت این است که به دلیل بحران شبکه بانکی عملاً ارتباط نرخ سپرده با نرخ تورم در اقتصاد ایران قطع شده است و در شرایط فعلی امکان کاهش واقعی و نه دستوری نرخ سپرده وجود ندارد. این در حالیست که به‌زعم خیلی از متولیان و صاحب‌نظران این عرصه، روند نزولی نرخ سپرده جریانی ناگزیر است و باید شاهد این تحول باشیم. بحران شبکه بانکی در سال‌های اخیر بستر‌ساز موجی از نگرانی سبب شده است که به غیر از بانک مسکن، باقی بانک‌های کشور امکان ارائه تسهیلات متناسب با قیمت مسکن را نداشته و بازار مسکن به بازاری بزرگ برای خرید نقدی تبدیل شده است. همین پدیده با توجه به قیمت بالای مسکن از عوامل رکود این بازار شد سرمایه‌های محتاط که ریسک‌پذیری بالایی هم نداشتند به این سو حرکت کنند. شرایط بازار مسکن در افق میان‌مدت بیانگر این نکته است که از یکسو قیمت نفت احتمال پایینی برای افزایش دارد و از سوی دیگر رکود تقاضا و کاهش قدرت خرید عمومی و پدیده مازاد عرضه در بازار مسکن ادامه‌دار می‌نماید. همچنین ادامه بحران نظام بانکی کشور در بخش عدم توان ارائه تسهیلات و بالا بودن نرخ سپرده، دست به دست هم می‌دهد تا در افق کوتاهمدت و حتی میان‌مدت هم انتظار خروج بخش ساختمان از رکود مستلزم برنامه‌هایی ویژه باشد. خلق بازاری تخصصی در عرصه ساختوساز که تنها عوامل آگاه و مشرف به آمار‌ها و مسائل حضور داشته باشند چاره نهایی اصلاح ساختار این بازار محسوب می‌شود.
