هفت‌خوان جدید تسهیلات خرید مسکن

0

سرانجام پس از سال‌ها انحصار بانک مسکن در ارائه تسهیلات خرید مسکن، شورای پول و اعتبار با برداشتن این انحصار به تمامی بانک‌ها اجازه داد تا طرح‌ خود را برای ورود به مقوله پرداخت تسهیلات مسکن اعلام کنند. هرچند تا به حال هیچ‌کدام از بانک‌ها تمایلی برای حضور در این عرصه از خود نشان نداده‌اند، اما بانک ملی ایران از فرصت به دست آمده بهره برد و با ارائه طرح تسهیلات مسکن رسما وارد چرخه رقابت تسهیلات خرید مسکن شد. البته فارغ از اینکه چه بانکی عنوان نخستین را به خود اختصاص داده است، شورای پول و اعتبار هدف از چنین تصمیمی را ایجاد رقابت بین بانکی ندانسته و بالا بردن تعداد تسهیلات و عرضه بیشتر اوراق به منظور کاهش قیمت تمام‌شده تسهیلات مسکن را دلیل این مصوبه عنوان کرده است.

هر چند این موضوع گریز‌ناپذیر بوده و به واسطه اینکه متقاضیان خرید خانه‌های کوچک چاره‌ای جز تن دادن به طرح‌های منفعت‌‌طلبانه بانک‌ها ندارند رقابتی گسترده در این زمینه شکل خواهد گرفت. اما بررسی طرح تسهیلات خرید اوراق مسکن بانک ملی نشان می‌دهد تنها موضوعی که در این طرح مورد توجه مدیران بانک قرار نگرفته کمک به تحریک تقاضای مسکن و تسهیل در خانه‌دار شدن خریداران واحدهای کوچک است. البته میزان پرداخت تسهیلات در بانک مسکن و ملی یکسان است به طوری‌که میزان وام به صورت انفرادی برای شهر تهران تا ۶۰ میلیون تومان در نظر گرفته شده است و میزان آن برای مراکز استان و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت به ۵۰ میلیون تومان و سایر مناطق شهری ۴۰ میلیون تومان است. همچنین برای زوجین در تهران این وام به  ۱۰۰ میلیون تومان افزایش می‌یابد. البته هر دو بانک به همراه تسهیلات خرید، اوراق وام ۱۰ میلیون تومانی جعاله مسکن را نیز پرداخت می‌کنند تا در نهایت زوج‌های تهرانی بتوانند با ۱۲۰ میلیون تومان وام با نرخ سود ۱۷،۵ درصدی در دوره بازپرداخت ۱۲ ساله آرزوی خانه‌دار شدن خود را محقق کنند.

نکته اصلی در طرح تسهیلات اوراق مسکن بانک ملی شرایط سپرده‌گذاری است که این بانک به جای خرید اوراق برای متقاضیان در نظر گرفته است. در واقع برای دریافت هر برگ اوراق تسهیلات مسکن که ۵۰۰ هزار تومان است، متقاضی باید نسبت به افتتاح حساب و سپرده‌گذاری ۱۸‌میلیون و ۲۰۰ هزار تومانی اقدام کند تا به ازای هر ماه سپرده‌گذاری این مبلغ یک برگه اوراق ۵۰۰ هزار تومانی که در بازار با بازه قیمتی حدود ۷۰ هزار تومان معامله می‌شود دریافت کند. البته این بانک در قبال این سپرده‌گذاری سود ۱۰ درصدی نیز به متقاضی پرداخت می‌کند. نکته حائز اهمیت در طرح بانک ملی مدت زمان ۲۴ ماهه‌‌ای است که متقاضیان باید مبلغ خود را در این بانک نگه دارند تا در نهایت بتوانند ۱۲۰ قطعه اوراق ۵۰۰ هزار تومانی تسهیلات برای وام ۶۰ میلیون تومانی دریافت کنند. یا اینکه با افزایش میزان سپرده‌گذاری خود مدت زمان دریافت اوراق را کوتاه کنند. بانک ملی تشویق را هم دست‌مایه‌ای برای جذب متقاضیان کرده به طوری‌که این امکان را به وجود آورده تا سپرده‌گذاری که از خرید خانه پس از ۲ سال منصرف شده با جمع‌آوری اوراقی که هر ماه می‌گیرد در پایان ۱۲۰ ماه نسبت به فروش اوراق در بازار فرابورس و کسب سود از این محل اقدام کند. نگاه واقع‌بینانه به طرح تسهیلات اوراق مسکن بانک ملی تنها بیانگر عدم توجه به مقوله بازار مسکن است چرا که اساسا خریداری که برای تهیه مسکن راه خرید اوراق را در نظر گرفته فاکتور زمانی در اولویت برنامه‌ریزی او قرار داشته است و این در حالیست که مسلما پس از ۲ سال انتظار با شیب ۱۵ درصدی نرخ رشد قیمت مسکن نه تنها وام ۶۰ میلیون تومانی با افت ارزش ۳۰ درصدی همراه خواهد شد بلکه مبلغ سپرده‌گذاری نیز از همین روند افت ارزشی تبعیت خواهد کرد. بنابراین خریدار یا باید قید دریافت وام را بزند یا عطای خرید خانه را به لقای آن ببخشد. از سوی دیگر هر چند بانک افزایش میزان سپرده‌گذاری را راهکار دریافت سریع‌تر اوراق مورد نیاز تعیین کرده، اما با حساب سرانگشتی و در صورتی‌که مبلغ ۱۸ میلیون و ۲۰۰ هزار تومانی با دوره یک ماه شرط دریافت هر ورق ۵۰۰ هزار تومانی تسهیلات باشد برای دریافت ۱۲۰ برگ در یک بازه زمانی کوتاه میزان سپرده‌گذاری بسیاری بالایی را طلب می‌کند، که قطعا متقاضی که برای یک واحد کوچک به وام ۶۰ میلیون تومانی وابسته است در صورت برخورداری از چنین حجم بالایی از سرمایه نیازی به تسهیلات نخواهد داشت.

اینکه تامین منافع بانک‌ها مهم‌ترین اولویت و اهداف مدیران را تشکیل می‌دهد بر هیچ کس پوشیده نیست و اساسا ایرادی نیز بر آن وارد نخواهد بود، اما تامین این سود با استفاده از عناوینی همچون ایجاد تحرک در تقاضا با تسهیل در پرداخت وام چندان با رویکردی که در طرح بانک ارایه شده همخوانی ندارد. چرا که سود ۱۰ درصدی به همراه اوراقی که در بازار حدود ۷۰ هزار تومانی قیمت دارد در مقابل مدت زمان طولانی ۲ ساله و سود بیش از ۲۰ درصدی که بانک از ارایه تسهیلات از محل سپرده‌گذاری‌های این طرح به دست می‌آورد قابل مقایسه نیست و همیشه سر متقاضیانی ضعیفی که با زدن از هزینه‌های جاری خود مبلغی را برای خرید واحدهای کوچک پس‌انداز کرده‌اند بی‌کلاه می‌ماند.

افزودن دیدگاه

لطفا دیدگاه خود را بنویسید
لطفا نام خود را وارد کنید