الفبای ایستادگی در برابر کاهش ناگزیر ارزش واحدهای تجاری

0

بررسی های دپارتمان مطالعات گروه ساخت و ساز حاکی از آن است که در بازه امسال و سال آینده با کاهش چشمگیر قیمت املاک تجاری و سیر نزولی محسوس در این بخش مواجه خواهیم بود. عوامل متعددی در این جریان دخیل است که بخش قابل توجهی از آن ناگزیر قملداد می شود. البته عواقب و جریانات کنونی در حوزه ساختمان و به ویژه بخش تجاری همگی قابل پیش بینی بوده و هرگز مولود تحولات ناگهانی و جهش های غیر قابل پیش بینی نبوده است. در دپارتمان مطالعات گروه ساخت و ساز در سا ل ۱۳۹۱ مطالعات دقیقی در رابطه با ابعاد تولید و عرضه بخش تجاری در حوزه ساختمان انجام شد و در جزئیات آن به روشنی از افت ارزش بخش تجاری در کشور و افزایش فزاینده ساخت و عرضه این واحدها صحبت شده بود. طبق آمار موجود در کلانشهر تهران به نسبت هر پنج خانوار یک واحد تجاری در حال فعالیت است و این نسبت مبنی بر گزارش پروانه های ساخت صادر شده در این بخش است. بنابراین پربیراه نیست که این بخش را اشباع شده بدانیم و موضوع ساخت بیش از حد واحدهای تجاری و عرضه زیاد نسبت به تقاضا از جمله دلایل کاهش قیمت های این بخش برشمریم.

چسبندگی قیمت تجاری ها

از جمله عواملی افت چشمگیر قیمت واحدهای تجاری بر اساس آن پیش بینی می شود، چسبندگی بسیار بالای قیمت در بخش ساختمانهای با کاربری تجاری است. به عبارت دیگر فاصله قیمت تمام شده و هزینه ساخت هر واحد تجاری با حاشیه سود و نرخ قیمت گذاری آن فاصله بسیار زیادی دارد. بنابراین یکی دیگر از شاخص هایی که براساس آن می توان به این نتیجه رسید، خطای پولی است که با توجه به رکود عمیق حاکم بر نظام اقتصادی کشور حاصل شده است. در نتیجه این خطا قیمتی که ملک در بازار فروخته می شود به هیچ عنوان با توانایی مالی خریدران هم خوانی ندارد. در نتیجه این جریان به سبب فقدان دلایل منطقی دیری نمی پاید و بی شک به افت شدید قیمت ها در آینده ختم خواهد شد. ناگفته نماند که انفجار تورم در پایان دهه ۱۳۸۰ و ابتدای دهه ۱۳۹۰ و همچنین رشد حباب گونه قیمت ها نقش بسیار زیادی در این چسبندگی بالا و بالا رفتن توقع متولیان این عرصه داشته است.

افت تقاضا

گفتنی است سیر نزولی قیمت تجاری ها به بخش فروش محدود نمی شود و این جریان بر کاهش اجاره بهای بخش تجاری نیز تأثیر چشمگیری خواهد داشت. چرا که درآمد منطقی و طبیعی اغلب کسب و کارها با مبلغ اجاره بهای واحدهای تجاری آن فاصله بسیاری دارد. از آنجایی که فعالان در این واحدهای تجاری توان پرداخت مبالغ هنگفت اجاره را ندارند،صاحبان واحدهای تجاری نیز چاره ای جز کاهش قیمت ها نخواهند داشت. به عبارت دیگر درآمد صاحبان کسب و کار اغلب با هزینه ها که بخش عمده ای از آن اجاره بهاست همخوانی ندارد. از این رو همواره در آستانه بدهی و ورشکستگی قرار دارند و این روند درنهایت به تعطیلی واحدهای تجاری می انجامد. بنابراین در دوره های زمانی مختلف شاهد آغاز به کار صنوف گوناگون در واحد تجاری مشترک هستیم که همگی به سرنوشت شوم شکست و تعطیلی دچار می شوند؛ چرا که اصولاً هیچ حرفه معقول و مرسومی قابلیت پاسخ دهی به این هزینه های ماهیانه را ندارد. در نتیجه پیامد این پدید در کاهش نرخ تقاضا برای واحدهای تجاری به دلیل عدم توانایی پرداخت هزینه ها خودنمایی می کند.

پایان عمر سوداگری

همانطور که درمطالب دیگر ساخت و ساز به تفصیل سخن گفتیم به دلیل تغییر در شرایط اقتصادی، مدل های سرمایه گذاری در صنعت ساختمان به ویژه در بخش تجاری به طور کلی در حال دگرگونی است. آنچه مسلم است روشهای سوداگری در بخش تجاری سازی دیگر کاربردی نخواهد داشت و یکی از دلایل مهم آن کاهش تورم و تداوم این کاهش طی سالهای آینده خواهد بود. در گذشته اغلب ساخت و سازهای تجاری بر اساس نقدینگی سوداگرانی بود که پولهای خود را وارد صنعت ساختمان کرده بودند.سوداگری که حاصل علاقه به کسب سود زیاد و غیرمنطقی است، حتی به بانکها نیز سرایت کرد و بسیاری از بانکها و بنگاه های اقتصادی نیز سرمایه گذاری های کلانی در این حوزه انجام دادند. این در حالی است که در سال آینده بی شک شاهد گزارش زیانهای سنگینی از سوی بانک هایی خواهیم بود که حجم سرمایه گذاری آنها در بخش تجاری از درصدی مشخص فراتر رفته است؛ زیرا پولی که از طریق بانک چه به صورت مستقیم و یا غیر مستقیم به این بخش وارد شده نیز گران است و هزینه بسیار زیادی دارد، بنابراین زیان هنگفتی را در پی خواهد داشت.

مدیریت بحران

آنچه مسلم است برای گریز از شرایط حاکم بر واحدهای تجاری هیچ راهی وجود ندارد. این درحالیست که تشکیل شرایط حاضر را باید به نوعی مولود بی توجهی شهرداری ها در صدور مجوزهای تجاری دانست. همچنین در نظر نگرفتن موقعیت مغازه های خطی در سطح شهر و مناطق نزدیک به مجتمع های تجاری یکی دیگر از دلایل افزایش عرضه این واحدها نسبت به تقاضا و نیاز جامعه است. نکته مهم اینجاست که انتظار برای توسعه اقتصادی یا ورود به دوره رونق و مواردی از این دست نمی تواند روند جریان پیش رو را تغییر دهد. چرا که بازار ملک طی سالیان گذشته افزایش قیمت حباب گونه را درنتیجه رشد تورم تجربه کرده و اکنون که شرایط اقتصادی با کنترل تورم در حال بازگشت به مسیر طبیعی است. در نتیجه خواه ناخواه باید منتظر تغییراتی اساسی در همه بخش های اقتصادی باشیم و رکود عمیق، خرابی بازار یا اتخاذ سیاست های کنونی دولت تأثیر تعیین کننده ای در ادامه این روند نخواهد داشت. سرمایه گذاران در این بخش باید انتخاب اشتباه خود را درسرمایه گذاری بپذیرند و آمادگی پرداخت زیان را داشته باشند، اما نباید از این نکته غافل شوند که با مدیریت صحیح و برنامه ریزی می توان این بحران را با کمترین زیان ممکن پشت سر گذاشت.

افزایش سرعت در ساخت

یکی از راهکارهایی که به برون رفت از این بحران کمک می کند، کاهش منطقی قیمت و چشم پوشی از سودهای کلان است. از این طریق می توان قبل از افت زیاد قیمت سرعت فروش املاک تجاری را افزایش داد. افرادی که تاکنون موفق به فروش واحدهای تجاری خود شدند، با تقسیم بخشی از ریسک سرمایه گذاری میان مشتریان شرایط بهتری را رقم زده اند. اما تردید در فروش یا به تأخیر انداختن آن خسارات چشمگیری را در پی خواهد داشت. یکی دیگر از روشهای کاهش زیان در این بخش،افزایش سرعت ساخت است. از این رو واحدهای تجاری نیمه تمام باید با استفاده از برنامه های کارآمد هرچه سریعتر پروسه ساخت را به پایان رسانند و وارد مرحله بهره برداری شوند. مدیریت گردش سرمایه و رو آوردن به روشهای پیشرفته و سریع سازی ابزار بسیار مناسبی است تا به کمک آن فرایند ساخت را با بیشترین سرعت و کیفیت دنبال کرد.گفتنی است اگر بهره برداری با روش های صحیحی انجام شود، بی شک سرمایه گذار دریک بازه زمانی مشخص قادر خواهد بود، ضمن بازیابی اصل سرمایه،سودی معقول از فعالیت اقتصادی خود کسب کند.نمایندگی های بدون سرمایه عدم حضور برندهای مطرح جهان با وجود رفع تحریم ها به شکل واقعی و مستقیم در بازار ایران یکی از موضوعات مهمی است که به معضل نحوه کاربری واحدهای تجاری دامن می زند. در این زمینه با دو مشکل اساسی روبه رو هستیم. نخست آنکه کمپانی هایی که تاکنون وارد بازار ایران شده اند اغلب از برندهای ناشناخته در تجارت جهانی هستند و مشکل دوم آن است که برندهای حاضر در قالب نمایندگی هایی که امتیاز آن به ایرانیان داده شده است، شروع به فعالیت می کنند و از برند اصلی و شیوه مدیریت آن خبری نیست. این درحالی است که اکثر این بخشها از توان مالی مناسبی برخوردار نیستند یا تمایلی به درگیرکردن تمام سرمایه خود در این بخش ندارند تا بتوانند روش درستی از ورود کالا را در ایران دنبال کنند. چرا که تجارتی این چنینی مستلزم سرمایه درگردش زیادی است.

معضل کسادی صنوف

با حضور در اغلب نمایندگی های برندهای فعال در کشور ۲ نکته جلب توجه می کند. یکی آنکه به دلیل همان محدودیت مالی طی مدت زمان یک سال شاهد کالاهای تکراری در فروشگاه های از دست هستیم و به دلیل عدم رعایت مدیریت صحیح، گردش فصلی و چیدمان کالاها به درستی انجام نمی پذیرد. از سوی دیگر همواره سری جدید محصولات فروشگاه های یاد شده ازمحصولات جدید فروشگاه های مشابه در نمایندگی های اصلی قدیمی تر است و یا به صورت کامل به مشتریان ارائه نمیشود. این در حالیس که نسبت به کیفیت این محصولات نیز جای تردید زیادی وجود دارد. در نتیجه مخاطبان اصلی این برندها که اغلب توان سفر به کشورهای دیگر را دارند ترجیحاً از فروشگاه های خارج از ایران خرید خواهند کرد. همچنین قیمت کالاهایی که در ایران ارائه می شود تفاوت بسیار زیادی با همتایان خود در خارج از کشور دارد. از آنجایی که مشتریان برندهای محبوب معمولاً از میان طبقه متوسط رو به بالای جامعه هستند، در چنین وضعیتی با توجه به توانایی انجام سفرهای خارجی ترجیح می دهند، مایحتاج بادوام خود را از فروشگاه های خارج از ایران تهیه کنند. چرا که این برندها در ایران نمی توانند خواسته های مخاطبان خود را برآورده کنند.درنهایت هزینه های واحدهای تجاری به دلیل فقدان فروش تأمین نمی شود و این زنجیره مدام در حال تکرار است. پایان این فرایند به کسادی بازار نمایندگی ها و فروشگاه های داخلی می انجامد و بدیهی است این جریان واحدهای تجاری را با مشکلات بیشتری روبه رو خواهد کرد.

برندهای سرمایه ساز

از جمله روشهایی که می تواند رونق را برای مجتمع های تجاری به ارمغان بیاورد و از زیان بیشتر سرمایه گذاران این بخش جلوگیری کند،برنامه ای مدون طی بازه زمانی مشخص در راستای حضور واقعی برندهای معتبر دربازار ایران است. شاید تجمیع چند مجتمع تجاری با منافع و تفاهم مشترک بتواند ورود برندهای معتبر جهان را به بازار ایران تسریع و تسهیل کند. در مجموع راه حل های بسیاری برای رونق مجتمع های تجاری در سایه مدیریت، برنامه ریزی و روش های نوین کسب و کار وجود دارد که به جذب پاخور و سود دهی می انجامد. سیرتحولات در مبانی تجارت سبب شده است تا شاهد موفقیت فعالیت های اقتصادی باشیم که از روشهای سنتی حجره و بازار فاصله گرفته اند و با مبانی امروزین همراه شده اند. البته نباید فراموش کرد که ایجاد رونق و سود دهی مراکز تجاری به معنی افزایش قیمت املاک تجاری نیست. بلکه به طور قطع این کاهش قیمت اتفاق خواهد افتاد،اما به کارگیری مدیریت صحیح در یک بازه زمانی معقولی می تواند به بازگشت اصل سرمایه و حاشیه سود منطقی و در نهایت جلوگیری از زیان بیشتر صاحبان واحدهای تجاری بیانجامد.

افزودن دیدگاه

لطفا دیدگاه خود را بنویسید
لطفا نام خود را وارد کنید

این سایت از اکیسمت برای کاهش هرزنامه استفاده می کند. بیاموزید که چگونه اطلاعات دیدگاه های شما پردازش می‌شوند.