تعادل بازار مسکن از مسیر تقاضا عبور می‌کند

0

تعادل بازار مسکن از مسیر تقاضا عبور می‌کند

رشد نقطه‌ای قیمت مسکن در تهران پس از ۴ سال رکود دو رقمی و به ۱۰ درصد رسیده است. این در حالیست که با پیشی گرفتن حدود ۰،۵ درصدی شیب رشد قیمت اسمی مسکن از شیب تورم عمومی، ذهنیت شروع جهش در بازار مسکن قوت گرفته است. در این رابطه بررسی‌ها حاکی از عدم جهش قیمت مسکن حداقل تا پایان سال ۹۶ دارد و به نظر می‌رسد، میزان رشد قیمت مسکن تهران در هر ماه، حول و حوش نرخ تورم عمومی همان ماه صورت گیرد. بنابراین با لحاظ شرایط موجود و در صورتی که اتفاق خاصی در متغیرهای بیرونی و درونی بازار ملک رخ ندهد، میزان رشد قیمت مسکن در ماه‌های آتی سال جاری نسبت به ماه مشابه سال گذشته، معادل نرخ تورم نقطه به نقطه یا اندکی بیشتر از آن خواهد بود. باید توجه داشت یکی از مهم‌ترین متغیرهای بیرونی موثر بر رفتار قیمت مسکن نرخ تورم عمومی است و بین دو منحنی نرخ رشد قیمت اسمی مسکن و نرخ تورم عمومی، همواره رابطه معناداری وجود دارد به این‌صورت که تورم عمومی از یک روند نسبتا هموار برخوردار است و شیب تغییرات آن در دوره‌های مختلف بر اساس سیاست‌های پولی کشور صورت می‌گیرد، اما نمودار تغییرات نرخ رشد قیمت مسکن از منحنی سینوسی تبعیت کرده به‌گونه‌ای‌که  این روند در دوره رونق از نرخ تورم عمومی سبقت می‌گیرد و در دوره رکود معاملات و تخلیه حباب مسکن، نرخ رشد قیمت مسکن با تغییر جهت به سمت شیب منفی و پایین‌تر از تورم عمومی قرار می‌گیرد.

زمان رونق معاملات

در این رابطه بررسی‌ها نشان می‌دهد در زمان رونق معاملات و شروع نوسانات مثبت قیمتی مسکن میزان رشد قیمت اسمی مسکن همگام با نرخ تورم عمومی صورت می‌گیرد. بنابراین افزایش نرخ تورم عمومی زمینه‌ساز افزایش قیمت مسکن خواهد شد. البته در صورتی‌که نرخ تورم عمومی تک‌رقمی باشد میزان رشد قیمت اسمی مسکن در زمان رونق از تورم عمومی پیشی هم می‌گیرد محدودتر خواهد شد. بنابراین در شرایط کنونی که نرخ تورم عمومی در حدود ۱۰درصد است و دولت هموراه سعی کرده تا روند رشد این تورم را کنترل کند جهش قیمت اسمی مسکن مشابه بازه زمانی سال‌های ۸۶ تا ۹۱ را نمی‌توان انتظار داشت. از سوی دیگر نرخ‌های بالای سود بانکی و همچنین حجم بالای خانه‌های خالی، احتمال شوک قیمت مسکن را تا حدود زیادی خنثی خواهند کرد. آنچه در این بازار حائز اهمیت است سیاست دولت در تحریک تقاضا برای افزایش تحریک عرضه است. هرچند سرشماری نفوس و مسکن در سال ۹۵ از وجود ۲،۶ میلیون خانه خالی در کشور حکایت دارد اما با توجه به نیازحدود ۸۰۰ هزار واحد مسکونی در سال و همچنین زمان‌بر بودن ساخت مسکن سیاست تحریک تقاضا از اهمیت بسزایی در تداوم رونق و کنترل شیب قیمت‌ها برخوردار است.

در واقع دولت باید در سه حوزه اصلی خانه اولی‌ها، بافت‌های فرسوده و سکونت‌گاه‌های غیررسمی عرضه مسکن را هدف‌گذاری کند. چرا که با انقباض صدور پروانه‌های ساختمانی از سال ۹۲ واحدهایی که در خلال این سال‌ها مجوز دریافت کرده‌اند احداث و برای عرضه به بازار آماده شده‌اند. بنابراین تا زمانی که این واحدها فروخته نشوند منابع مالی برای تولید واحدهای جدید فراهم نخواهد شد لذا افزایش تقاضا در نهایت زمینه افزایش عرضه را نیز فراهم می‌کند.

بر اساس گزارش بانک مرکزی، متوسط قیمت خریدوفروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران در آذرماه سال جاری حدودا ۵۱ میلیون ریال بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۱۵درصد افزایش داشته است. همچنین تعداد معاملات در این ماه به ۱۸هزار مورد رسیده که حاکی از رشد ۵۰درصدی این میزان نسبت به مدت مشابه سال قبل است. هر چند رونق بازار هنوز به در شهر تهران باقی مانده و سایر شهرستان‌ها از این رونق برخوردار نبوده‌اند اما نباید فراموش کرد که تهران شهر پیشتاز بازار مسکن کشور است و اتفاقات بازار مسکن تهران با یک وقفه به سایر شهرها سرایت می‌کند. بر این اساس انتظار می‌رود در ماه‌های آینده رونق بازار مسکن را در سایر شهرهای کشور نیز شاهد باشیم.

افزودن دیدگاه

لطفا دیدگاه خود را بنویسید
لطفا نام خود را وارد کنید

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.