حرکت آرام سرمایه در مسیر بازار مسکن

0

نگاهی به وضعیت نوسان هاى بازار مسکن نشان می دهد که شواهدى دال بر رونق مجدد این بازار سوسو می زند. همواره براى آگاه شدن از نوسانهاى بازار مسکن و دریافتن این موضوع که این بازار در وضعیت رکود یا رونق قرار دارد باید دو فاکتور را مد نظر قرار داد. فاکتور نخست افزایش یا کاهش قیمت ملک است و فاکتور دوم میانگین افزایش یا کاهش تعداد معاملاتی که درهر استان یا کشور اجرا  میشود. بررسی قیمت ملک در یک سال گذشته نشان می دهد به جز یکی از استانها که به دلیل تحولات منطقه اى افزایش قیمت ۴۶ درصدى را تجربه کرده است در سایر استانها افزایش قیمت ها نوسان ۳ تا ۳۸ درصدى را در پی داشته است. از سوى دیگر بررسی هولوگرام هاى ثبت شده از میزان معاملات املاک حاکی از رشد ۴۰ درصدى در این بخش دارد که این روند در استانهاى مختلف متفاوت بوده است. بنابراین مطالعه شرایط و نوسانات ایجاد شده در بازار مسکن رونق معاملات مسکن با شیب صعودى و ملایم قیمتها را نشان  می دهد. مقایسه آمارهاى فوق گویاى این موضوع است که باوجود عدم تمایل دولت به افزایش قیمت مسکن؛ با توجه به ایجاد تعادل درعرضه و تقاضا و همچنین رشد نسبی قیمتها، بازار معاملات مسکن از رونق مناسبی برخوردار است.

 تحلیل وضعیت تحرک سرمایه در بازار ایران نشان می دهد که تاکنون سرمایه هاى سرگردان در کنار مسکن، جذب بازارهایی همچون ارز و سکه، بورس و خودرو می شده اند. به دیگر بیان هر یک از این بازارها در برهه اى از زمان موفق شده اند سهم بیشترى از سرمایه ها را جذب خود کنند. اما در شرایط کنونی هر کدام از بازارهاى برشمرده بنا به دلایلی از عرصه رقابت با بخش مسکن بازمانده اند. بررسی بازار خودرو نشان می دهد که خودرو ازچند سال پیش از ردیف کالاهاى سرمایه اى خارج شده است. نوسانات ناگهانی قیمتها در این بخش که به واسطه توقف ثبت سفارش خودرو ایجاد شده نیز گویاى این موضوع است که خودرو دیگر بازار قدرتمندى براى جذب سرمایه نبوده و از گردونه رقباى مسکن خارج شده است. بازار بورس نیز به جهت عدم شفافیت اطلاعات شرکتها و دانش اندک سرمایه گذاران با افت سرمایه گذارى روبرو بوده است. از این رو بورس نیز از گردونه رقابت با بخش مسکن خارج شده است. اما بازار ارز و سکه که در خلال سالهاى گذشته همواره به عنوان مهمترین رقیب مسکن در جذب سرمایه هاى سرگردان شناخته شده است .در شرایط کنونی به جهت حاشیه ریسک بالا قادر به جذب سرمایه هاى خرد و کوچک نیست و این گروه نمی تواند حاشیه سود خود را با نوسانات شدید این بازار گره بزند. بازار دیگرى که در سالهاى اخیر توانسته نقدینگی و سرمایه هاى کشور را به خودش جذب کند بانک ها هستند که به واسطه اختصاص سودهایی بالا بیشترین جذب سرمایه هاى کشور را به خود اختصاص داده اند. اما با توجه به سخت گیرى هاى چند ماه اخیربانک مرکزى در کاهش نرخ سود سپرده ها و جلوگیرى از انعقاد قراردادهاى متفاوت با صاحبان سرمایه که باعث کاهش تا ۱۰ درصدى حاشیه سود شده است جذابیت سرمایه گذارى در بانکها کاهش یافته و صاحبان سرمایه در پی بازاهاى جایگزین هستند که سودآورى بیشترى به همراه داشته باشد. بنابراین مقایسه بازارهاى رقیب و آمار بازار مسکن نشان می دهد که بازار مسکن جذابیت خودش را دوباره براى جذب سرمایه و رونق مجدد پیدا کرده است و در آینده نیز این جذابیت با روند صعودى همراه خواهد شد. در محاسبه حاشیه سود مسکن وقتی شیب افزایش قیمت را نگاه می کنیم فاکتور بسیار مهم دیگر نیز موضوع درآمدى است که صاحبان سرمایه از طریق خرید ملک ایجاد   می کنند. بنابراین درآمد سود ملک در کنار درآمد افزایش میزان رهن واجاره باید در نظر گرفته شود که به درصد سود ملک اضافه می شود. اگرچه سیاست کلی دولت بر مبناى جلوگیرى از رشد قیمت مسکن است؛ اما به نظر می رسد شرایط اقتصادى کشور به گونه اى است که دیگر دولت نمی تواند با اعمال شرایطی براى کنترل تورم، ملک را در رکود نگه دارد.آمار کنونی وتحولات نقدى در کشور نشان می دهد که در سال آینده شرایط بهترى در بخش مسکن خواهیم داشت. نکته مهم این است که صاحبان سرمایه و شرکت هاى فعال در عرصه ساخت وساز آمار را با دقت و هوشمندى بیشترى تحت نظر داشته باشند و بدانند کدام بخش بازار مسکن و کدام استانها حاشیه سود بیشترى خواهند داشت و با توجه به آن، نیازها و کاربرى هاى خود را تعریف کنند. این حرکت نوید خوبی براى پروژه هاى بسیار زیادى است که طی این سالها نیمه کاره رها شده و میلیادرها تومان سرمایه کشور را راکد نگه داشته است. با رونق بازار مسکن، سرمایه ها بیشتر در گردش می افتد و پروژه هاى نیمه کاره نیز تمام خواهند شد. امرى که رشد و توسعه اقتصاد کشور را نیز به همراه خواهد داشت. در این میان دولت نقش تعیین کننده اى در کنترل تورم هاى غیرعادى براى بخش مسکن دارد تا ضمن ایجاد حاشیه سود مناسب، نیاز بخش مسکن را تأمین کند. این عملکرد در سایه سیاست هایی معطوف به تأمین نیاز کاربرى هاى دیگرى در بخش هاى خدماتی، آموزشی، گردشگرى، و… صورت می گیرد که هم براى جذب سرمایه و صاحبان سرمایه حائز اهمیت است و هم رشد اقتصادى را تسریع خواهد کرد.

                                                                                                                    دی ماه سال ۹۶

افزودن دیدگاه

لطفا دیدگاه خود را بنویسید
لطفا نام خود را وارد کنید

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.