راز جاودانگی رونق اقتصادی

0

اغلب کارشناسان حوزه صنعت ساختمان، با توجه به وضعیت اقتصادی و شرایط سیاسی پیش رو، امسال نیز شروع رونق را از نیمه دوم سال پیش بینی کرده اند. اما بی شک سیاست انتظار برای تغییر خود به خودی که این روزها گریبان سیاست گذاران و تصمیم گیران کشور را در تمامی بخش ها گرفته است، نمی تواند راهکار مناسبی برای ایجاد تغییرات چشمگیر در صنعت ساختمان باشد.اینکه برای برون رفت صنعت ساختمان از رکود، همچون مشکل آلودگی هوا که برای رفع آن وزیدن باد و بارش باران را آرزو می کنیم، تنها منتظر چرخش سیکل رکود و رونق باشیم، نشان از دست روی دست گذاشتن دارد و به هیچ  وجه راه حل مناسبی محسوب نمی شود.

تمام ارگانها و مقامات مسئول در کشور باید پاسخ روشن و کارآمدی برای این پرسش پیدا کنند: «برای راه اندازی سامانه ای درست که نیاز و کمبود مسکن را حل کند و در عین حال رونق را برای صنعت ساختمان به ارمغان آورد چه باید کرد؟ » فراموش نکنید که پاسخ این پرسش باید در بردارنده راهکاری برای حل مشکلات ریشه ای و سرمایه گذاری کشور در حوزه صنعت ساختمان باشد.در آستانه سال ۹۵ نیز همچون امروز، بسیاری از اقتصاد دانان و تحلیلگران حوزه مسکن نوید رونق را در سال جدید می دادند. ماهنامه ساخت و ساز اما در پایان سال ۹۴ پیش بینی و تحلیل متفاوتی ارائه داده بود؛ مبنی بر اینکه فاکتورهای متعددی به جز دوره های زمانی در رونق و رکود صنعت ساختمان به واسطه ویژگی ها و جایگاهی که در اقتصاد کشور دارد، تأثیرگذار است. همچنین در ادامه ورود به دوره رونق را در سال ۹۵ نامحتمل خواند. همانطور که شاهد بودیم،ره آورد سال ۹۵ در حوزه صنعت ساختمان بر پیش بینی های ماهنامه ساخت و ساز صحه گذاشت و رکود این بخش طی سال گذشته همچنان ادامه یافت.این در حالی است که اطلاعات و داده های تیم تحقیقاتی ساخت و ساز حاکی از آن است که به دلایل متعدد اقتصادی و سیاسی بخش مسکن در سال ۹۶ وارد دوره رونق خواهد شد. اما نکته قابل توجه آن است که با توجه به تحولات ساختاری سالهای اخیر، شاخص رونق از این دوره به بعد شباهتی به دوره های پیشین و سالهای گذشته نخواهد داشت.

این موضوع نشان می دهد که برای سرمایه گذاری در بخش ساخت و ساز و صنعت ساختمان راهکارها و روشهای جدیدی لازم است که باید بر پایه برنامه ریزی های علمی و تکنیک های عملی استوار باشد.یکی از روشهای برون رفت از رکود، خروج پدیده ساختمان از قالب کالای سرمایه ای است تا به بازاری اقتصادی با حاشیه سود متعارف و استاندارد تبدیل شود. بنابراین به دنبال آن شاهد ایجاد سهولت در خرید و فروش ملک خواهیم بود. ذکر این نکته ضروری است که تا شرایط درست و باثباتی بر اقتصاد کلان کشور سایه نیفکند، نمی توان انتظار داشت که صنعت ساختمان به دوره رونق واقعی دست یابد و چرخه اقتصاد به حرکت درآید. آمارها حاکی از آن است که درآمد خانوار به ویژه قشر متوسط هنوز به مرحله ای نرسیده است که به آسانی توان خرید ملک داشته باشد. همچنین ۶۵ درصد از هزینه های خانوار در سبد  مسکن قرار می گیرد. بنابراین نباید  انتظار داشت رونق پیش رو زمان زیادی به طول انجامد. ذکر این نکته لازم است که  نخستین گام  برای آغاز رونق ساختمان در بالا بردن امکان خرید در جامعه است که به کمک  تسهیلات حقیقی و سازنده ممکن می شود.

  در حالی که وجود  بیش از ۲ و نیم  میلیون مسکن خالی در کشور ظرفیتی ایده آل برای ورود سودا گران از خود نشان می دهد، تقویت بورس در جامعه از ظهور رقیبی سر سخت برای عرصه ساخت و ساز خبر می دهد . از سوی دیگر عدم جذابیت سرمایه گذاری،پایین بودن قدرت خرید متقاضیان واقعی، نرخ بالای بهره بانکی و خطر بازارهای رقیب همچنان به قوت خویش باقی است. نباید فراموش کرد که پایین آمدن بهره بانکی به تنهایی کارایی ندارد و باید به کاهش سود اوراق قرضه و قرارداد های بانکی با صاحبان سرمایه های کلان در نرخ سود بالا اندیشید.

 یکی از راه هایی که سالهاست در سراسر جهان اجرا می شود و نتایج مثبتی در پی دارد، فروش اقساطی ملک با سودهای ناچیز است. با این روش علاوه بر اینکه قشر متوسط به راحتی صاحب خانه می شود، سازندگان نیز با حاشیه سود معقول و منطقی به فعالیت خود ادامه می دهند و چرخه عرضه و تقاضا وارد سیکلی سالم خواهد شد. اما اجرای این راه حل در کشور ما بنا به اظهارات متولیان نهادهای مالی با مشکل عدم وجود نقدینگی رو به روست. از سوی دیگر آنچه در رابطه با صنعت ساختمان و بانکها جالب توجه است، مالکیت مستقیم و غیر مستقیم بانکها بر ۸۰ درصد پروژه های ساختمانی سراسر کشور است. به طوریکه همین موضوع اغلب بانک ها را به سوی ورشکستگی سوق می دهد و یکی از دلایل اصلی  نابه سامانی اوضاع اقتصادی بانکها محسوب می شود. در حال حاضر ۲ راهکار اساسی برای حل این کاستی های یاد شده وجود دارد.نخست آنکه بانکها بپذیرند که سیاست هایی زیانده اتخاذ کرداند و با اخذ املاک و مستغلات در ازای مطالبات خود وارد حوزه ای غیر تخصصی شده اند. در نتیجه این املاک با توجه به سودهای بانکی، هزینه ای بیشتر برای بانکها به دنبال داشته است.البته این ساختمان ها به چند دلیل برابر با ارزش واقعی ملک نیست: یکی آنکه ملک در صنعت ساختمان کاهش قیمت داشته است و دیگر اینکه جریمه های بانکی هماهنگ با اعداد واقعی نیست؛ بلکه ارقامی است که بانکها اعلام می کنند. مهمتر آنکه بانکها در اعلام دارایی هایی خود مبلغ غیر واقعی املاک را درج می کنند. مشکل اصلی بانکها این است که اگر ملک را به قیمت روز بفروشند از دارایی هایشان کم می شود و ترازشان زیانده خواهد بود. نباید فراموش کرد که بانکها در نهایت باید این کار را انجام دهند. هر چند با توجه به شرایط جاری در کشور احتمال این پیشامد دور از ذهن می نماید. شایان ذکر است که راهکار دیگری نیز برای حل مشکل بانکها و معضلاتی که گریبان بازار مسکن را گرفته است، وجود دارد. از آنجایی که ۸۰ درصد ساختمانها و املاک کشور تحت مالکیت بانک هاست و بانک ها نیز کاملاً ساز و کار فروش اقساطی را در اختیار دارند، می توان به جای پرداخت وام به فروش اقساطی همین ساختمان ها فکر کرد. به عبارت دیگر بانک ها  می توانند با سود معقول و منطقی ساختمان هایی را که در اختیار دارند، به صورت اقساطی و طولانی مدت در اختیار متقاضیان بگذارند.

 حتی اگر در این شرایط حاشیه سود خود را کاهش دهند، باز از سود قابل توجهی بهره می برند؛ چرا که املاک را با قیمت مورد نظر برای فروش در اختیار مشتریان خواهند گذاشت. بر پایه این راهکار هم بانک ها از شرایط بحران ورشکستگی رهانیده می شوند و هم املاک آنان نیز وارد فرایند فروش می شود. بی شک این شیوه یکی از راهکارهای کارآمد برای برون رفت وضعیت ملک از رکود عمیق، حل مشکل بانکها و شرایط نابسامانی است که با آن دست به گریبانند و در نهایت برطرف کردن نیاز مسکن و املاک تمامی طبقات اجتماعی متناسب با درآمد اقتصادی آنها محسوب می شود. چرا که بانکها در طبقات گوناگون اجتماعی و اقتصادی دارنده ملک هستند و شاید مردم در هر دهک اجتماعی فاقد پول متمرکز باشند، اما به آسانی توانایی پرداخت اقساط متناسب با درآمدشان را دارند. بنابراین دولت با اجرای برنامه های هدفمند سیاست فروش اقساطی ساختمان در ایران می تواند ملک را از کالای سرمایه ای خارج کرده و رفاه اجتماعی را بالا ببرد. همچنین با افزایش گردش نقدینگی مشکلات بانکها را از میان بردارد و ملکها را آزاد کند تا رکود عمیق و طولانی مدت صنعت ساختمان مرتفع شود. سپس در نهایت دیگر نگران تورم به واسطه افزایش قیمت ملک نخواهیم بود.گفتنی است تمامی این موارد به ایجاد چرخه سالم اقتصادی می انجامد که رونق اقتصاد در بخش کلان کشور را به ارمغان خواهد آورد.

افزودن دیدگاه

لطفا دیدگاه خود را بنویسید
لطفا نام خود را وارد کنید

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.