رهن معکوس و تحرک در بازار مسکن

0

بازار خرید و فروش مسکن طی سالهاى اخیر فراز و فرودهاى زیادى را تجربه کرده است. عوامل متعددى نیز در این سیر تحولات نقش داشته است.اکنون پس از سپرى کردن دوره اى دشوار و ناگزیر، شاهد ظهور عصر تدوین راهکارهاى نو و شیوه هاى علمی برچیدن موانع توسعه این بازار مهم درکشورهستیم. پدیده تأمین مالی بخش مسکن و برقرارى ساختار باثبات نقدینگی درمیان متقاضیان این بخش براى چندین دهه مدنظر کارشناسان اقتصادى و بانکی بوده است. سرمایه بخش خصوصی همواره در نوک پیکان جریان حرکت سرمایه به سوى برقرارى ثبات حوزه ساختمان قرار دارد. تدوین مؤلفه هاى جدید بازار رهن یکی از نقاط عطف بسترسازى توسعه بوده و کشورهاى پیشرفته نظیر ایالات متحده آمریکا و برخی دیگر کشورها به کمک بازار ثانویه رهن، به گسترش و تعمیق بازار رهن پرداختند. بازار رهن ثانویه نخستین بار در سال ۱۹۳۸ و همزمان با راه اندازى مؤسسه ملی رهن فدرال ( FNMA ) ازسوى کنگره آمریکا معرفی شد. دوره هاى رونق و رکود بخش مسکن در هربازه زمانی از متغیرهاى کلان اقتصاد تأثیر گرفته است اما شکاف جدى عرضه و تقاضاى مسکن، ناکارآمدى سامانه تأمین مالی و درآمد پایین خانوارها سبب برهم خوردن توازن و تعادل در این بازار شده است. چنان که اشاره شد، بازار رهن در جهان بیش از یک قرن است که در دنیا پیاده سازى می شود و مؤلفه هاى آن شاید تاکنون صدها بار دچار تحول شده باشد. طرفه آنکه این تحولات درایران چندان مابه ازایی نداشته و همچنان به شکل سنتی و ناکارآمد عمل می کند.
آمار رسمی تسهیلات بخش مسکن در ایران چیزى کمتر از ۱۰ درصد درآمد ناخالص ملی است که در قیاس با آمار ۳۰ تا ۶۰ درصدى کشورهاى اروپایی نشان از توجه ناچیز سیاست گذاران پولی و اعتبارى به این بخش تعیین کننده دارد.
بانک مسکن در قالب مهمترین نهاد پاسخگو به رهن در کشور نهایتاً نیاز ۱۵۰ هزار متقاضی را تأمین می کند که با در نظر گرفتن یک میلیون و ۵۰۰ هزارسپرده گذار صندوق پس انداز مسکن شاهد اختلافی عمیق میان توانایی اجرا و نیاز جامعه هستیم. از سوى دیگر پوشش ضعیف تسهیلات مسکن به ویژه دراستانهاى مهم و همچنین دوره کوتاه بازپرداخت تسهیلات از دیگر کاستی ها و نواقص این ساختار اقتصادى به حساب می آید. بهره مندى از تجربه سایرکشورها در راستاى بهبود بازار رهن و همچنین بازخوانی الزامات حقوقی و قانونی آن نیز ضرورى جلوه می کند. حال پیش از هر چیز باید به شناخت و بومی سازى ابزار جدید بازار رهن بپردازیم.
بیش از ۱۰ سرفصل جامع وام و رهن در این بازار تشریح می شود که یکی از آنها سامانه رهن معکوس است.این مدل استاندارد و آزمون شده براى صاحب خانه هاى بزرگسال و سالمند که قصد دارند از طریق تبدیل دارایی خود به نقد،  رهن معکوس و تحرک در بازار مسکنمبالغی را دریافت کنند تعریف می شود. در این مدل دارایی فرد سالمند مورد نظر به صورت رهن حکمی در وثیقه او قرار می گیرد تا در ازایش به صورت ماهیانه مبلغی دریافت کند. درنتیجه این وثیقه حکمی نیست و تا زمان حیاتش متعلق به اوست و ملک از لحاظ حقوقی به مالکیت رهن گیرنده در نمی آید مگر در صورت صدور حکمی از دادگاه. مدل رهن هاى معکوس با نرخ کاهش پذیر معمولاً به متقاضیانی تعلق می گیرد که مالکیت کامل بر ملک و دست کم ۶۲ سال سن داشته باشند. همچنین در صورت درخواست وام بیشتر، مقیاس ملک، سن وام گیرنده، ارزش دارایی و نرخ بهره رهن مورد نظیر مورد بازبینی مجدد قرار می گیرد. لازم است به این نکته توجه داشت که رهن معکوس در صورت فوت فرد وام گیرنده به طور طبیعی فسخ شده و ملک مورد نظر به تعلق نهاد پولی و بانکی مورد نظر در می آید. دراین مدل اقتصادى علاوه بر اینکه املاک موجود در شهرها در گردش اقتصادى حفظ شده و شکل راکد نمی گیرد، موجب حمایت مالی از افراد مسن و سالمند جامعه می شود تا در فشار هزینه هاى زندگی و احتمالاً درمانی گزندى نبینند.
تردیدى نیست که اجراى مدل رهن معکوس با توجه به فراوانی قابل توجه سالمندان ملاک در سطح کشور و به ویژه استانهاى مهم تأثیر بسزایی در بروز پویایی و تحرک در بازار مسکن و عرصه ساخت وساز خواهد داشت. با توجه رشد چشمگیر قیمت مسکن طی سالهاى اخیر شاهد این بوده ایم که قشر قابل توجهی از افراد صاحب املاک گران قیمت بعضاً در سالهاى دور این املاک را با قیمتهایی بسیار کم و ناچیز خریدارى کرده اند. در نتیجه اکنون با درآمد پایین وگاه صرفاً بازنشستگی صاحب املاک گران قیمت هستند اما الگوى زندگی ساده و به نسبت ضعیفی را تجربه می کنند. بر این اساس پیشنهاد می شود با در دستور کار قرار دادن شیوه رهن معکوس، علاوه بر رشد گردش سرمایه در شرکت هاى سرمایه گذار، بهبود وضع زندگی و ارتقاى رضایتمندى در میان قشر مهمی از کشور محقق شود.

                                                                                                                       اسفند سال ۱۳۹۶

افزودن دیدگاه

لطفا دیدگاه خود را بنویسید
لطفا نام خود را وارد کنید

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.