سناریوی انتخابات و بازار مسکن

0

بازار مسکن به علل گوناگون از جمله سهم ۳۳ درصدی در سبد هزینه خانوار، گرانترین خرید خانوار، کثرت فعالان بازار و مواردی از این دست، همواره مورد توجه عموم جامعه قرار داشته است. همچنین این بازار در جذب و تخصیص منابع و اشتغال سهم بسزایی دارد و منافع بخش قابل توجهی از مردم با بازار مسکن گره خورده است. در چنین شرایطی، بسیاری ازافراد نا آگاه و بدون دانش کافی، اظهار نظرهایی را درباره این بازار منتشر می کنند که اغلب گمراهی طیف وسیعی از جامعه را به دنبال دارد. یکی از این موارد، تأثیر انتخابات بر بازار مسکن است.

استراتژی خرید خانه

اگر چه برنامه هر دولتی برای بخش مسکن، متفاوت از دیگر دولتهاست و به تبع آن، تأثیر این برنامه ها بر این بخش انکارپذیر نیست، اما بی شک انتخابات به خودی خود، تأثیر مستقیمی بر بازار مسکن نمی تواند داشته باشد. باید به این نکته توجه کرد که آنچه برخی از افراد درباره تأثیر انتخابات بر بازار مسکن بیان می کنند، در واقع اثراتی است که از تغییر متغیرهای اقتصاد کلان همچون رشد اقتصادی، تورم عمومی، نرخ ارز، سیاستهای پولی و … بر بازار مسکن تحمیل می شود. بنابراین ادوار انتخاباتی به خودی خود، رابطه معنا داری با ادوار بازار مسکن ندارد و نمی توان یک حکم کلی برای رابطه بازارمسکن و انتخابات ریاست جمهوری صادرکرد. نیم نگاهی به پیشینه بازار مسکن نیز حاکی از آن است که رفتار بازار مسکن طی دوره های ۴ ساله انتخابات ریاست جمهوری از سال ۱۳۷۲ تا ۱۳۹۶به هیچ وجه، همسان نبوده است. بنابراین نباید استراتژی خرید خانه پیش از تشکیل دولتهای جدید را استراتژی درست و کارآمدی دانست.

دوپینگ پول و قدرت

یکی از نکاتی که در تعیین شرایط بازار مسکن و البته دیگر بخشهای اقتصادی تأثیر بسزایی دارد، رفتار سیاستگذاران و تصمیم سازان درحوزه اقتصاد کلان است. به گونه ای که بنا به قول آقای سرزعیم،سیاست گذار نباید با رفتار خود آدرس غلط به سرمایه گذاران بدهد.بازار مسکن کشور طی سالهای پیش از ۹۲ شرایط خاصی را سپری کرد؛ به طوریکه با دوپینگ پولی مالی بخش مسکن، جامعه شاهد افزایش شدید قیمت مسکن و رشد نامتعارف عرضه مسکن در آن سالها بود. این رفتار اشتباه اقتصادی موجب شد، هیچ بخشی به اندازه بخش مسکن در نظر فعالان اقتصادی جذاب نیاید و به صورت طبیعی تمام سرمایه ها به سوی بخش ساخت وساز سرازیر شد و حتی بانک ها نیز پیرو این علامت در حوزه مسکن سرمایه گذاری کردند.ازاین رو طی سالهای ۸۹ تا ۹۲ برای ساخت ۷۵۰ هزار واحد مسکونی در شهر تهران، پروانه ساختمانی صادر شد که معادل ۳۰ درصد کل موجودی مسکن در این شهر بود! طی همین مدت، قیمت مسکن حدود ۱۵۰ درصد رشد کرد! تأمل در این اعداد، حاکی از غیرطبیعی بودن و غیرقابل دوام بودن چنین شرایطی داشت. بر این مبنا، بازارمسکن از سال ۹۲ وارد دوره رکودی خود شد. در اثر حجم نامتعارف ساخت و ساز در دولت قبل، سمت عرضه مسکن، فربه شد و در اواخر دولت دهم، سکته ناقص کرد. سمت عرضه همانند فردی شده بود که با دریافت غذاهای انرژی زا (دوپینگ پول پرقدرت)، روز به روز چاقتر می شد و نیاز حادتری به رژیم درمانی داشت.بنابراین رکود بازار مسکن پس از انتخابات پیشین، دارای علل بنیادین بوده است و نمی توان همان الگو را به دوره کنون انتخابات نیز تسری داد.هم اکنون، بسیاری از ترمزها از جلوی پای بازار مسکن برداشته شده است و به مرور آثار بهبود در این بازار دیده می شود. افزایش درآمدهای نفتی و بهبود نرخ رشد اقتصادی نیز موجب خوشبینی مضاعف است؛ از سوی دیگر به عوامل اقتصاد کلان  می توان برخی از عواملی درونبخشی را نیز اضافه کرد.

 سرنوشت مسکن

با توجه به عواملی چون نرخ سود بانکی، نرخ رشد اقتصادی، تورم عمومی و قیمت نفت، سناریوهای متنوعی قابل وقوع است. در میان این سناریوها، ۳ سناریوی کاهش، ثبات و شوک قیمت مسکن از احتمال وقوع اندکی برخوردارند. بااین حال، انتظار  می رود طی سال جدید بازار مسکن تهران وارد دوره رونق ملایم در حول و حوش نرخ تورم عمومی کنونی شود و درپی آن، سایر شهرها نیز روند مشابهی را درپیش گیرند. البته عرض رونق (نرخ افزایش قیمت)، کمتر از دوره های گذشته خواهد بود. باید به این نکته توجه کرد که به طور قطع حجم بالای خانه های خالی، نرخ بالای سود بانکی، نرخ پایین تورم عمومی و… امکان رشد بالای قیمت مسکن را منتفی می کند.

افزودن دیدگاه

لطفا دیدگاه خود را بنویسید
لطفا نام خود را وارد کنید

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.