سود ساخت‌وساز در روزهای رکود

0

برمبنای محاسبات سازمان وابسته به شهرداری، در شرایط فعلی که بازار مسکن راکد است، پروژه‌های انبوه‌سازی در مناطق مرکزی و جنوبی شهر تهران، ۲۳ درصد سود سالیانه نصیب سازنده‌ها می‌کند. این نرخ سود، با احتساب هزینه ساخت متری ۴۰۰ هزار تومان و فروش واحدها به قیمت متری یک میلیون تومان تعیین شده است. این درحالی است که هم‌اکنون برخی مالکان واحدهای نوساز قیمت عرضه را حدود یک میلیون و ۵۰۰ هزار تومان تعیین کرده‌اند و معتقدند فروش به کمتر از این قیمت، جز ضرر، حاصل دیگری برای آنها ندارد.
بررسی بازار انبوه‌سازان با شاخص «انتفاع مالی» نشان می‌دهد، اگر در یک‌سال و نیم اخیر مالکان واحدهای نوساز، قیمت فروش را به مرز یک میلیون تومان کاهش می‌دادند، هم آنها سود می‌کردند و هم متقاضیان خرید با کمترین قیمت صاحب‌خانه می‌شدند.
بیت‌ا… ستاریان کارشناس و سازنده فعال در تهران، با تایید این موضوع گفت: در حال حاضر واحدهای نوساز آماده تحویل در مناطق مرکزی و جنوبی تهران بین یک میلیون و ۱۰۰ هزار تا یک میلیون و ۸۰۰ هزار تومان فروخته می‌شود.
وی افزود: در دوره فعلی که معاملات در رکود و قیمت‌ها روبه کاهش است، سود ساخت‌وساز در حدود ۲۰ تا ۲۵ درصد است، اما در وضعیت رونق، این نرخ به ۱۵۰ درصد هم می‌رسد.
ستاریان تصریح کرد: سود ساخت‌‌وساز در تهران در دوران رونق مسکن به طور متوسط بین ۱۲۰ تا ۱۵۰ درصد برآورد می‌شود.
به گزارش دنیای اقتصاد، اگرچه گفته می‌شود آنچه باعث شده عرضه واحدهای نوساز به بازار مسکن در یک‌سال و نیم گذشته متوقف شود، بی‌میلی خریداران بوده است، اما واقعیت ماجرا، اشتهای سازنده‌ها به سودهای آن‌چنانی می‌تواند مهمترین عامل توقف عرضه در بازار مسکن تحلیل شود. روز گذشته، همایشی تحت عنوان نوسازی بافت‌های فرسوده شهری به میزبانی سازمان نوسازی شهرداری تهران برگزار شد که مدیران شهرداری برای تشویق انبوه‌سازان به فعالیت در پروژه‌های مشارکتی، جزوه‌ای حاوی محاسبات سود و زیان سرمایه‌گذاری در این پروژه‌ها را در محل همایش توزیع کردند. در این جزوه آمده است: «متراژ قابل ساخت در ۶۶۰۰ مترمربع زمین با تراکم ۲۴۰ درصد، ۱۶ هزار مترمربع خواهد بود که با احتساب ۴۰۰ تا ۴۵۰ هزارتومان هزینه ساخت هر متر مربع، مجموع هزینه‌ها
۶۴ میلیارد ریال برآورد خواهد شد. و چنانچه هر متر مربع از واحدهای مسکونی ساخته شده در پروژه‌های سرمایه‌گذاری در بافت‌های فرسوده با قیمت‌ متری یک میلیون تومان فروخته شود، سود حاصل از فروش ۳۲ میلیارد ریال خواهد بود. که با این حساب سود سالانه پروژه با احتساب طول دوره ساخت ۲ ساله، حدود ۲۳ درصد تخمین‌زده می‌شود.»
این نرخ سود از نگاه کارشناسان مسکن، رقم فوق‌العاده مناسبی برای فعالیت‌های ساختمانی آن هم در شرایط کنونی که رکود به اوج رسیده، می‌تواند باشد.
ستاریان، انبوه‌ساز و کارشناس مسکن در این‌باره گفت: در حال حاضر در مناطق جنوبی شهر هزینه ساخت مطابق با اعلام سازمان نوسازی شهرداری، متری ۴۰۰ هزار تومان و قیمت زمین از متری یک میلیون تومان تا یک میلیون و ۸۰۰ هزار تومان محاسبه می‌شود.
وی در ادامه با اشاره به قیمت آپارتمان‌های نوساز در این مناطق گفت: در مناطق جنوبی تهران آپارتمان‌های نوساز از متری یک میلیون و۲۰۰ هزار تومان تا یک میلیون و ۸۰۰ هزار تومان خرید و فروش می‌شود و اگر تسهیلات تشویقی برای معافیت از عوارض ساخت و تراکم و‌… به انبوه‌ساز ارائه شود سود ۲۳ درصدی بخش خصوصی در مشارکت با سازمان نوسازی حتی در دوران رکود بازار مسکن‌، تضمین شده و قطعی است.
وزارت مسکن برخلاف‌نظر سازمان نوسازی شهرداری تهران، معتقد است هزینه ساخت‌وساز حداکثر متر مربعی ۳۵۰ هزار تومان است.

نیاز به ساخت ۶۵۰ هزار واحد در بافت فرسوده تهران
در حال حاضر در ۳۲۶۸ هکتار از بافت فرسوده مصوب شهر تهران، نیاز به ساخت ۶۵۰ هزار واحد مسکونی وجود دارد.
در ۸ سال گذشته، در مجموع ۹۵۲ هزار واحد مسکونی جدید در شهر تهران احداث شده که برای این تعداد واحد، ۱۴۹ هزار و ۵۰۱ فقره پروانه ساختمانی صادر شده است. سطح کل زیربنای این واحدها ۱۳۴ میلیون و ۱۹۰ هزار و ۷۴۱ متر مربع بوده است. از این تعداد واحد مسکونی که از سال ۱۳۸۰ تا پایان دی‌ماه سال جاری در شهر تهران احداث شده، ۱۳۰ هزار واحد با زیربنای کل ۱۲ میلیون و ۹۰ هزار متر مربع، در بافت فرسوده ساخته شده است.

دولت با ما همکاری کند
شهردار تهران در همایش نوسازی بافت‌های فرسوده که دیروز برگزار شد، با انتقاد از نحوه همکاری دولت و وزارت مسکن با پروژه‌های نوسازی، گفت: ۱۸ ماه است که شهرداری برای دریافت مجوز انتشار اوراق مشارکت و فروش متری مسکن، پیگیری می‌کند، اما در آستانه برگزاری این همایش، یک‌شبه همه مجوزها و توافقات ، نهایی و صادر می‌شود.
محمد باقر قالیباف افزود: در حال حاضر مجوز بانک مرکزی برای انتشار ۱۰۰ میلیارد تومان اوراق مشارکت صادر شده و همچنین قرارداد مشارکت با ۵۰۰ انبوه ساز فعال که قول همکاری با سازمان نوسازی را داده اند نیز منعقد شده است. به گزارش دنیای اقتصاد‌، اگرچه محمد باقر قالیباف از عملکرد شهرداری تهران در زمینه نوسازی محلات فرسوده که ۳۰ تا۳۵ درصد از وزن شهر را در بر می‌گیرند، اظهار رضایت نمی‌کند، ولی به مشارکت انبوه‌سازان و بخش خصوصی برای جبران عقب‌ماندگی‌های موجود امیدوار است.
قالیباف اضافه کرد: متاسفانه در جریان کار اقدامات برای بافت‌های فرسوده بوروکراسی اداری زیادی وجود دارد و به عنوان مثال برای اخذ مجوز اوراق مشارکت نزدیک به ۱۸ ماه دویدیم تا توانسته‌ایم این مجوز را دریافت کنیم. وی با اعلام این که مرحله سوم فروش متری مسکن از هفته آینده آغاز خواهد شد، اضافه کرد: مرحله دوم از فروش متری مسکن در طرح نوسازان نتایج خوبی در برداشته و به همین دلیل مرحله سوم آن را نیز به زودی آغاز می‌کنیم. شهردار تهران با بیان این که حاشیه‌نشینی در کلان‌شهرها و آسیب‌های ناشی از این مسائل نظیر فقر، فساد، ناامنی و انواع جرم و جنایت مساله‌ای نیست که بتوان از کنار آن به سادگی عبور کرد، اضافه کرد:‌ در حال حاضر ۳۵ درصد وزن این نوع تخلفات کلان شهرها در حاشیه شهرها اتفاق می‌افتد و این اتفاقات تلخ و انواع جنایات را من بارها در زمانی که فرمانده نیروی انتظامی بودم با چشم‌های خود دیدم.

انتقاد از شهرهای جدید
شهردار تهران با اشاره به اینکه، توجه به شهرهای جدید که کیلومترها دورتر از تهران است، افزایش پیدا کرده و میلیاردها تومان هزینه لازم است تا امکانات خدماتی در شهرهای جدید برقرار شود، خواستار توجه به داخل شهر تهران و برنامه‌ریزی برای افزایش ظرفیت سکونت در تهران شد.
قالیباف با اشاره به سرمایه‌گذاری ۵۰۰ میلیارد تومانی شهرداری تهران برای خرید زمین‌های منطقه قلعه‌مرغی خاطرنشان کرد: مجموعه‌های دیگر نظیر انبار نفت، پادگان جی و زمین‌های ذخیره دیگر می‌توانند نقطه تحریک بافت‌های فرسوده قرار گیرند و محله‌هایی نظیر جوادیه را برای سال‌ها جوان‌تر و رو به رشد کنند.
وی با اذعان نسبت به این که پروژه‌های مربوط به بافت‌های فرسوده در شهر تهران تاکنون نتایج خوبی نداشته است، تصریح کرد: نتایج چنین طرح‌هایی کند حاصل می‌شود و باید با حوصله در این مسیر قدم گذاشت و قطعا اتفاقات خوبی که تاکنون رخ داده در آینده بیشتر خواهد بود.

تفاهم مشترک برای بافت‌های فرسوده
شهرداری تهران و وزارت مسکن به منظور ارائه تسهیلات برای نوسازی بافت‌های فرسوده تفاهمنامه همکاری امضا کردند.
مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران در نخستین همایش سالانه نوسازی بافت‌های فرسوده شهری که در مرکز همایش‌های صدا و سیما برگزار شد به برخی اقدامات در مورد نوسازی بافت فرسوده اشاره و اظهار داشت: امروز توافقنامه‌ای میان شهرداری و وزارت مسکن به امضا رسید که طی آن خط اعتباری ۳۰ هزار تسهیلات بانکی به رقم هر واحد ۱۵ میلیون تومان و در مجموع ۴۵۰ میلیارد تومان در اختیار بافت فرسوده شهر تهران قرار خواهد گرفت و سقف این پول تا ۲۰ میلیون تومان برای انبوه‌سازان افزایش خواهد یافت.
فریدون درویش‌زاده با اشاره به اینکه شهرداران مناطق، مسوول نوسازی بافت فرسوده منطقه خود هستند و شرکت انبوه‌سازان مناطق با ماهیت خصوصی در کنارشان حضور خواهند داشت، افزود: بودجه نوسازی بافت فرسوده در هر منطقه به تصویب خواهد رسید و شهرداری زیرساخت‌های لازم را برای آن آماده خواهد کرد.
مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران بیان داشت: تاکنون در ۱۰ محله شهر تهران، دفاتر خدمات تسهیل و نوسازی راه افتاده و مقدمات این نوسازی از طریق تعامل با مردم آغاز شده است و با تکیه و تعامل بر اعتماد مردم، روند نوسازی تسریع و تسهیل خواهد شد.
وی از آغاز مرحله سوم طرح سرمایه‌گذاری متری مسکن از ۲۶ دی ماه خبر داد و گفت: این اتفاق فرصتی برای مشارکت مردم در نوسازی بافت فرسوده خواهد بود که حداقل ۵ متر با مبلغ ۵/۴ میلیون تومان در این زمینه سرمایه‌گذاری کنند.
انتهای پیام

افزودن دیدگاه

لطفا دیدگاه خود را بنویسید
لطفا نام خود را وارد کنید

این سایت از اکیسمت برای کاهش هرزنامه استفاده می کند. بیاموزید که چگونه اطلاعات دیدگاه های شما پردازش می‌شوند.