سیری در رفتارشناسی سرمایه‌گذران

0
به گزارش Consbank، تقاضا برای مسکن یک جریان است که به‌صورت مداوم در بازار اتفاق می‌افتد و در ایران به دو بخش تقسیم می‌شود: تقاضای واقعی که دوسوم بازار را به خود اختصاص می‌دهد و در بازار مصرف املاک صورت می‌گیرد و در شکل دوم تقاضای سرمایه‌ای که یک‌سوم را اشغال می‌کند و در بازار دارایی املاک به آن پرداخته می‌شود. گفتنی است تقاضای سرمایه‌ای در دوران رونق به‌سرعت افزایش می‌یابد و بیش از یک‌سوم تقاضای بازار را به خود اختصاص می‌دهد.

الاکلنگ عرضه و تقاضا

اساس تقاضای مصرفی را استفاده خانوارهای تازه‌ تشکیل‌شده، بهبود سرانه زیربنا، بهبود تراکم خانوار در واحد مسکونی، تعویض واحدهای مسکونی بی‌دوام و فرسوده و یا نیاز به خانه دوم و ویلا تشکیل می‌دهد که در مقوله پیش رو چندان به آن پرداخته نمی‌شود.

تقاضای سرمایه‌ای موجود در بازار به دو شکل بلندمدت و کوتاه‌مدت تقسیم می‌شود و تفاوت‌های بسیاری میان این دو قسمت مشهود است. اساس تقاضای سرمایه‌ای بلند‌مدت را رویکرد سنتی به ملک (ملک ضرر ندارد)، بی‌توجهی به بازارهای رقیب مسکن، اجاره‌داری، حفظ شرایط اقتصادی و قدرت خرید و ماندگاری بالا تشکیل می‌دهد. بررسی‌ها نشان‌دهنده آن است که سرمایه‌گذاری‌های بلندمدت برای بخش مسکن بی‌ضرر و حتی مفید است؛ زیرا عدم حضور این بخش در بازار، کمبود عرضه به‌ویژه در حوزه اجاره را در پی دارد. اما رویکرد تقاضای سرمایه‌ای کوتاه‌مدت سوداگرایانه است. به‌طوری‌که متقاضی حداکثر سود را در دوره تلاطم بازار طلب می‌کند و همواره نیم‌نگاهی به بازارهای رقیب مسکن نیز برای سرمایه‌گذاری دارد. شایان ذکر است این نوع تقاضا افزایش خانه‌های خالی و افزایش نوسان بازار را به همراه خواهد داشت و تعادل الاکلنگی دو بخش عرضه و تقاضا را برهم می‌زند.
رؤیای بی‌حاصل

سرمایه‌گذاران غیرحرفه‌ای و خواهان سرمایه‌گذاری کوتاه‌مدت بر عرضه و تقاضا در بازار مسکن تأثیرات مهمی دارند. بخشی از این گروه را سرمایه‌گذران سازنده تشکیل می‌دهند که در دوران رونق وارد بازار می‌شوند، اما مسکنی که می‌سازند در زمان رکود آماده تحویل می‌شود. هرچند این افراد تولید را افزایش می‌دهند، اما نوسانات بازار مسکن را تشدید می‌کنند و به این شکل بر عرضه تأثیر مستقیم می‌گذارند. به‌گونه‌ای که واحدهای آماده بهره‌برداری سرمایه‌گذاران غیرحرفه‌ای در زمان رکود، بازار مسکن را بیش از پیش اشباع می‌کند و بر افزایش طول رکود دامن می‌زند.

این گروه در بخش تقاضا نیز تأثیر بسزایی دارند. سوداگران سازنده در بخش مسکن با تزریق ناگهانی منابع مالی در دوره رونق باعث جهش قیمت‌ها می‌شوند. درحالی‌که در پایان رونق با ترک بازار بر شدت رکود می‌افزایند.

فصل پروانه‌

اگر بخواهیم تحلیل درستی از بازار کنونی و آینده ملک داشته باشیم نگاهی به شرایط حوزه مسکن در سال‌های اخیر ضروری است. عرصه ساخت‌وساز کشور از سال ۱۳۸۶ تاکنون با دوره‌های رونق و رکود مواجه بوده و میزان صدور پروانه‌های ساختمانی در این دروره‌ها نقش پررنگی را ایفا کرده است.

از اوایل سال ۱۳۸۵ بانک مرکزی سیاست انبساطی پولی در پیش گرفت. در این زمان از سرازیر شدن نقدینگی به سمت تولید حمایت می‌شد. نتایج گسترش این تفکر در سال بعد، تأثیر مشهودی بر بازار گذاشت. سال ۱۳۸۶ قیمت مسکن با رشد زیادی همراه شد. در این ایام مسکن مهر شروع به کار کرد. بازار مسکن به علت کاهش صدور پروانه‌های ساختمانی از سال ۱۳۸۲تا ۱۳۸۴ با کمبود عرضه دست‌وپنجه نرم می‌کرد. ازاین‌رو صدور پروانه‌های ساختمانی در سال ۱۳۸۶ به‌شدت افزایش یافت. این شواهد حاکی از آن بود که بازار مسکن اواسط دوره رونق را پشت سر می‌گذارد.

انقباض سرمایه؛ مرگ بی‌صدای رونق

اوایل سال ۱۳۸۷ اواخر دوره رونق سپری می‌شد. سیاست انقباضی بانک مرکزی هم‌زمان با اعلام ممنوعیت وام خرید به اجرا درآمد. نیمه دوم همین سال شرایط شکل جدیدی به خود گرفت. به‌طوری‌که سامانه کد رهگیری شروع به کار کرد. تصمیماتی نیز مبنی بر دریافت مالیات از معاملات مکرر در حوزه مسکن گرفته شد. موارد یادشده معاملات مسکن را به حداقل رساند و بازار ملک وارد دروه جدیدی از رکود شد.

سال ۱۳۸۸ از جهاتی شباهت‌های بسیاری با سال ۱۳۹۳ داشت. در این سال صدور پروانه‌های ساختمانی با افت شدیدی مواجه شد. با توجه به عرضه زیاد مسکن در این سال، تعداد معاملات ملکی افت پیدا کرد. از طرفی اجرای پروژه مسکن مهر نیز با جنب‌وجوش فراوانی همراه بود.

سال ۱۳۸۹ را می‌توان اواخر دوره رکود نامید. در این سال اندک‌اندک معاملات رونق گرفت. قیمت مسکن نیز با رشد ملایمی همراه شد. گفتنی است هدفمندی یارانه‌ها در سال ۱۳۸۹رخ داد.

خانه‌های حبابی

سال ۱۳۹۰ شروع دوره رونق بود. قیمت مسکن با سرعت زیادی افزایش یافت و تعداد پروانه‌های صادرشده رشد پیدا کرد. البته باید خاطرنشان کرد محدودیت‌های طرح تفضیلی سبب شد رشد صدور پروانه‌ها کمی زودتر از زمان مقرر صورت گیرد. به‌طوری‌که افراد بسیاری یک‌سال زودتر از زمان شروع ساخت‌وساز اقدام به دریافت پروانه کردند. ازاین‌رو شهرداری‌ها در سال ۱۳۹۰ با هجوم سنگینی برای درخواست صدور پروانه‌های ساختمانی روبه‌رو شدند.

بی‌شک سال ۱۳۹۱ اواسط دوره رونق بود. در این سال شاهد سیر صعودی تورم عمومی هستیم. قیمت مسکن و تعداد معاملات مسکن نیز افزایش بسیاری پیدا کرد.

سه ماه اول سال ۱۳۹۲ و قبل از انتخابات ریاست‌جمهوری، همراه با عرضه سنگین مسکن، رشد قیمت‌ ملک نیز تقریباً متوقف شد و این تغییرات از ورود دوباره به دوران رکود خبر می‌داد.

تقویم گِرد مسکن

بررسی بازار مسکن در بیست و پنج سال گذشته نشان‌دهنده روندی تکراری است. با مطالعه‌ای دقیق به زمان‌بندی فاصله دوره‌های رونق دست پیدا می‌کنیم. اگر مبنا را سال ۱۳۷۰ قرار دهیم نقطه اوج رونق ۵ سال بعد یعنی در سال ۱۳۷۵ رخ می‌دهد. سال ۱۳۸۱ اوج رونق بعدی است که برای رسیدن به آن یک بازه زمانی ۶ ساله طی شده است. ۵ سال بعد یعنی در سال ۱۳۸۶ بار دیگر با نقطه اوج رونق روبه‌رو می‌شویم. از سال ۱۳۸۶تا سال ۱۳۹۰ نیز ۴ سال برای رسیدن به اوج رونق انتظار لازم بود. 

بررسی داده‌ها نشان می‌دهد بازه زمانی برای انتظار به رسیدن نقطه اوج رونق در حال کاهش است. با این اوصاف باید منتظر اوج رونق بعد از سال ۱۳۹۲ باشیم تا بتوانیم با اطمینان این روند را تأیید کنیم.

چرخه سرمایه‌های سیاه‌بخت

کمی تأمل در حوزه مسکن ایران و بررسی روند چند دهه گذشته نشان‌دهنده آن است که سرمایه‌گذاران غیرحرفه‌ای در بازار ملک رفتاری کاملاً عامیانه و به دور از تفکر دارند. به‌طوری‌که نحوه سرمایه‌گذاری در بازاز مسکن در یک چرخه ناسالم گرفتار شده است و همواره تکرار می‌شود.

در این چرخه با افزایش قیمت‌ها و به دنبال آن افزایش سود ساخت‌وساز (مانند سال‌های ۱۳۸۶ و ۱۳۹۱) درخواست برای دریافت پروانه ساخت افزایش می‌یابد. به همین دلیل است که در سال‌های اوج قیمت مسکن میزان صدور پروانه ساختمانی به‌شدت رشد پیدا می‌کند. آنچه در این شرایط به آن توجه نمی‌شود طول پروسه زمانی است که یک ساختمان باید طی کند تا به بهره‌برداری برسد. متأسفانه تمام واحدهایی که در اوج رونق پروانه‌هایشان صادر شده است دو سال بعد در زمان رکود به بهره‌برداری می‌رسد.

این موضوع به یک‌باره افزایش عرضه را در بازار به همراه دارد؛ اما این افزایش عرضه با یک وقفه تقریباً دوساله اتفاق می‌افتد. بدین‌معنا که سرمایه‌گذار بر اساس قیمت‌های امروز تصمیم‌گیری می‌کند؛ اما بر اساس قیمت‌های دوسال بعد عرضه می‌کند. از این موضوع می‌توانیم دریابیم که قیمت‌های هر دوره تابعی است از قیمت‌های دوره قبل است. گفتنی است این اصل درباره تمام کالاها صدق می‌کند؛ اما در بخش ساختمان چون دوره انتظار طولانی‌تر و کالا سرمایه‌بر است این اثر با شدت بیشتری خود را نشان می‌دهد.

در ادامه این چرخه با افزایش عرضه، رشد قیمت‌ها متوقف می‌شود و طبیعی است که سود ساخت‌وساز نیز کاهش پیدا می‌کند. همچنین با توجه به دوران رکود، روند فروش کندتر اتفاق می‌افتد و با محاسبه خواب سرمایه، سود مد نظر سرمایه‌گذار غیرحرفه‌ای حاصل نمی‌شود.(شرایطی شبیه امروز بازار مسکن) در این زمان صدور پروانه‌های ساختمانی کاهش می‌یابد و در عرضه مسکن وقفه ایجاد می‌شود. 

این چرخه ناسالم منطق فعلی بازار مسکن را تشکیل می‌دهد که طی ۲۵ سال گذشته همواره تکرار شده است. چنانچه سوداگران و سرمایه‌گذاران غیرحرفه‌ای به آگاهی دست پیدا کنند و به شناخت بازاری مناسبی از دوره‌های رکود و رونق برسند می‌توانند استراتژی مناسب هر دوره را به شکلی اتخاذ کنند که هم خودشان با معظل خواب سرمایه دست به گریبان نشوند و هم تعمیق رکود و برهم خوردن تناسب عرضه و تقاضا را برای بازار به ارمغان نیاورند.

هر که بامش بیش رکودش بیشتر

نکته‌ای که همواره از دید سرمایه‌گذاران غیرحرفه‌ای و سازنده پنهان می‌ماند، نوع ساختمان در ساخت‌وساز است. ساختمان‌های لاکچری و لوکس به دلیل قیمت بیشتر و کمبود نقدینگی در بازار زودتر وارد چرخه رکود می‌شود، حال آنکه ساختمان‌های اکونومی (اقتصادی) با توجه به هزینه کم ساخت و ارزان‌قیمت‌بودن دیرتر در معرض رکود قرار می‌گیرد. با کمی تیزبینی می‌توان از این بازه زمانی به نفع رونق بازار استفاده کرد. بدین معنا که برای کوتاه کردن دوره رکود و خروج از آن می‌توان از استراتژی ساخت و فروش ساختمان‌های ارزان‌ برای قشر متوسط بهره برد و با کمک این روش، بازار مسکن را در دوران رکود سرپا نگه داشت. درحالی‌که ساختمان‌سازی در مناطق لوکس و گران‌قیمت طی دوران رکود بر افزایش طول و عمق دوره رکود دامن می‌زند.

سوار بر موج رکود 

با توجه به اینکه صدور پروانه‌های ساختمانی طی سال گذشته و جاری به‌شدت کاهش یافته و فاصله نقاط اوج رونق در هر دوره درحال کوتاه شدن است؛ تغییر رفتار سرمایه‌گذاران ضروری به نظر می‌رسد. اگر سرمایه‌گذاران غیرحرفه‌ای به جای اوج دوره رونق، اواخر دوران رکود را برای گرفتن پروانه‌ ساختمانی و اقدام به خرید زمین و ملک کلنگی انتخاب کنند، مطمئناً از آشفتگی‌ها و نابسامانی بسیاری پیشگیری خواهد شد. این تغییر رویه برای ورود به بازار مسکن می‌تواند نقدینگی این سرمایه‌گذاران را در بالاترین حد حفظ کند، از خواب درازمدت سرمایه جلوگیری کند و در نتیجه سود معقولی نصیب این گروه خواهد شد. از طرفی چرخه اقتصادی کشور نیز تحت تأثیر هیجانات و نوسانات بازار مسکن قرار نخواهد گرفت و دچار معظلات حل‌نشدنی نمی‌شود.

افزودن دیدگاه

لطفا دیدگاه خود را بنویسید
لطفا نام خود را وارد کنید

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.