مصائب وام‌های امید

0
حدود ۳ ‌هفته از تصویب طرح افزایش تسهیلات مسکن در بانک مرکزی می‌گذرد. بر اساس این طرح وام‌هایی با مبالغ متغیر به‌منظور ایجاد راه‌حلی برای عبور از رکود ساخت‌و‌ساز و خرید‌و‌فروش مسکن به متقاضیان پرداخت می‌شود. شورای پول و اعتبار سقف این تسهیلات را ۸۰میلیون تومان برای شهر تهران، ۶۰‌میلیون تومان برای شهر‌های بیش از ۲۰۰هزار نفر و ۴۰میلیون تومان برای سایر مناطق تعیین کرده است. 

نمره قبولی

تسهیلات جدید مسکن به قشر خاصی از جامعه پرداخت می‌شود و دستوالعمل آن به این شرح است که متقاضی نیمی از کل مبلغ دریافتی را به‌صورت سپرده در اختیار بانک قرار می‌دهد و پس از گذشت یک‌سال، اصل وام و مبلغ سپرده را دریافت می‌کند. شرایط کسانی که می‌توانند با فرض داشتن پول اولیه برای بهره‌مندی از وام اقدام کنند از این قرار است:‌

افراد متقاضی صاحب خانه نباشند (خانه‌اولی‌ها)
خانه‌های مورد نظر خریداران کمتر از ۷ سال عمر داشته‌ باشد
متراژ خانه‌ها در تهران بالای ۷۰متر و در شهرستان‌ها بالای ۱۰۰متر باشد

انحصارشکنی

طبق اعلام بانک مرکزی برخلاف سال‌های گذشته علاوه‌بر بانک مسکن، تمامی بانک‌های دولتی و خصوصی مجاز به پرداخت این تسهیلات هستند. در بانک‌های دولتی وام‌ها با سود ۱۴درصد و مهلت بازپرداخت ۱۲ تا ۱۵ سال به متقاضیان داده می‌شود. درحالی‌که با استفاده از برخی فرمول‌های استاندارد مجموع سود این وام‌ها تاکنون ۱۷٫۷درصد محاسبه شده است. بنابراین، با محاسبه وجوه جانبی که هنگام ارائه تسهیلات از مبلغ اصلی وام کسر می‌شود و کارمزد سالانه‌ای که بانک‌ها ابتدای هر سال دریافت می‌کنند درصد سود پرداختی رقمی بیش از اعداد مذکور خواهد بود.

در حال‌ حاضر اطلاعات روشنی از نحوه عملکرد بانک‌های خصوصی در اختیار عموم نیست،‌ اما نرخ سودهای پیشنهادی ۲۱ تا ۲۳درصد بوده است. به‌علاوه با توجه به سیاست‌های بانک‌های خصوصی در سال‌های گذشته، اگر این بانک‌ها از طرح وام ارزان (مصوبه بانک مرکزی) استقبال کنند، حتماً راهی برای دست‌یابی به حاشیه سود دلخواه خود پیدا خواهند کرد. چنان‌که پیش از این برخی بانک‌های خصوصی و حتی دولتی با بلوکه کردن مقداری از پول متقاضی، طی سالیان بازپرداخت قسط‌ها، به این هدف نائل می‌شدند.

یقه‌سفید‌ یا مرفه؟

شنیده‌ها حاکی از آن است که مخاطبان اصلی تسهیلات جدید را طبقه متوسط رو به بالا تشکیل می‌دهند. پس، با توجه به این موضوع در یک بررسی اجمالی با در نظر گرفتن توان مالی طبقه متوسط و قیمت روز مسکن در شهر تهران به میزان کارآمدی این تسهیلات می‌پردازیم.

طبق آخرین آمار ارائه‌شده قیمت مسکن، در مناطق متوسط‌ تهران، چیزی حدود ۴ تا ۶ میلیون تومان در ازای هر مترمربع است. اگر پس از یک‌سال سپرده‌گذاری قیمت مسکن افزایش نیابد، وام‌گیرنده برای خرید یک خانه ۱۰۰‌متری در مناطق مذکور باید علاوه‌بر ۸۰میلیون تومان پرداختی بانک، بیش از ۳۰۰ تا ۴۰۰‌میلیون تومان پس‌انداز داشته باشد. حال اگر طبقه متوسط چنین ذخیره‌ای داشت هرگز به وام نیازی پیدا نمی‌کرد.

در این راستا چندی پیش رئیس کمیسیون اقتصادی مجلس اعلام کرد که با وام ۸۰ میلیون تومانی کسی نمی‌تواند خانه بخرد و باید تمهیداتی فراهم شود تا افراد بتوانند با این مبلغ به صورت مشارکتی خانه خریداری کنند!!! اگر برداشت ما از راهکار کاربردی رئیس کمیسیون اقتصادی مجلس درست باشد، از این پس بیش از یک خانوار در یک آپارتمان ۱۰۰متری زندگی خواهند کرد و یک سقف، سرپناه چند خانواده می‌شود!!!

خط پایان ۱۶۰میلیونی

اگر به مبلغ سود سپرده یک‌ساله را، که مبلغ ۸میلیون تومان است، فراموش کنیم و روند بازپرداخت وام‌های جدید را همچون سال‌های گذشته در نظر بگیریم، پس از دریافت ۸۰میلیون تومان با سود ۱۴درصد، فرد متقاضی باید هرماه یک‌میلیون و۲۰۰هزار تومان به حساب بانک واریز کند. در ضمن این مبلغ در ماه‌های آتی کمتر نخواهد شد و همچنان تا پایان ۱۲سال ۱۴درصد سود از ۸۰میلیون تومان احتساب می‌شود. به عبارت دیگر، در نهایت، بانک دو برابر پول اولیه را دریافت خواهد کرد.

در سال‌های اخیر، رشد تورم و افزایش قیمت‌ها موجب کاهش چشمگیر قدرت خرید مردم شد. سؤالی که ذهن همه را به خود مشغول می‌کند این است که آیا با هزینه‌های جاری ماهیانه و قیمت‌های سربه‌فلک‌کشیده هر خانواده متوسط می‌تواند این مبلغ را ماهیانه پس‌انداز کند؟ یا چرا باید قسط‌های سنگین وام ناچیزی را متحمل شود که در نهایت دردی از دردهایش درمان نمی‌کند؟

باید در نظر داشته باشیم که تنها استقبال‌کنندگان این وام‌ها ممکن است قشر ضعیفی باشند که به خریدن خانه‌هایی ارزان‌قیمت در مناطق فرسوده یا حومه شهرها تمایل دارند. درحالی‌که این افراد نیز قادر نیستند با درآمد ماهیانه متوسط ۸۰۰هزار تومان حتی یکی از قسط‌های این وام را پرداخت کنند!

دولت یا مردم

با یک حساب سرانگشتی ساده می‌توان فهمید که این طرح نه تنها سود چندانی برای علاقه‌مندان خرید خانه ندارد بلکه پیامدهای آن بیش از پیش به نابسامانی‌های اجتماعی و اقتصادی دامن خواهد زد. افرادی که موفق به خرید خانه‌ای با این مبلغ نشوند ممکن است بتوانند خانه‌ای در حومه شهر تهیه کنند، ولی در آن زندگی نکنند یا در حومه شهر زندگی و در پایتخت کار کنند. در نتیجه، افزایش ترافیک اتوبان‌ها و معابر بین‌شهری و به دنبال آن تشدید آلودگی هوا را خواهیم داشت.

سهم عظیمی از آلودگی فعلی هوا پیامد بی‌درایتی مسئولان مبنی بر متراکم کردن جمعیت از پایتخت است؛ این مهم زمانی تحقق پیدا می‌کند که امکانات اقتصادی و اجتماعی نیز همراه مردم به شهرها و شهرک‌های اطراف منتقل شود و دیگر کسی بهانه‌ای برای سفرهای روزانه نداشته باشد. 

دکمه براق، کت‌ پاره

نسخه دومی برای وام مسکن به تصویب رسیده‌ است که به موجب آن مبالغی، ۵۰ میلیون تومان برای تهران، ۴۰ میلیون شهرهای بزرگ و ۳۰میلیون شهرهای کوچک، بدون سپرده‌گذاری به سازندگان اعطا می‌شود. مشروط به آنکه مبالغ مذکور فقط برای بازسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده به کار رود.

پروژه نوسازی بافت‌های فرسوده به مراتب قابل توجه‌تر از نسخه اول تسهیلات جدید است، چراکه در این حوزه‌ها به تأسیس و راه‌اندازی زیرساخت‌های شهری تازه نیازی نیست. همچنین، دولت با ورود به شاخه نوسازی بافت‌های فرسوده در مصرف بودجه عمرانی کشور صرفه‌جویی قابل‌ توجهی خواهد کرد و در نتیجه، مدیریت بهینه‌ای بر هزینه‌های شهری اعمال می‌شود. نکته تأمل‌برانگیز دیگر آن است که با تجمیع خانه‌ها در بخش‌های فرسوده جمعیت بیشتری در این مناطق ساکن خواهند شد و در پی آن از افزایش مهاجرت به حومه جلوگیری می‌شود و این موضوع علاوه‌بر مسائل اقتصادی پیامدهای مثبت اجتماعی نیز به همراه خواهد داشت.

شاید بهتر باشد در ازای تخصیص مبالغ پایین به مقوله خرید مسکن، سرمایه‌های قدرتمند و محدود‌تر در اختیار سازندگان متعهد قرار گیرد تا آنان به طراحی و ساخت خانه‌هایی ایمن و متناسب با محیط شهری و منطقه‌ای در بافت‌های فرسوده بپردازند.

اگر این ساختمان‌های نوپا با شرط تملیک به متقاضیان پیش‌فروش شود، دولت می‌تواند با نظارت درست مردم را، بدون پرداخت سود‌های کذایی به بانک‌ها، در مدت کمتری صاحب خانه کند و شهر نیز چهره بهتری به خود خواهد گرفت. به یقین این اتفاق سهم بالاتری در نجات بازار بی‌رمق مسکن خواهد داشت. در غیر این صورت واضح است که برای مثال با ۵۰میلیون تومان فقط می‌‌توان دستی بر سر و روی یک خانه کلنگی کشید و دوباره‌سازی آن خیالی خام است.

نکته‌ای که دولت نباید از آن غافل شود پیامدهای فاجعه‌آمیز زلزله در بافت‌های فرسوده کلان‌شهر تهران است. به هر روی تنها با کمی دوراندیشی و صحیح‌اندیشیِ مدیران ارشد کشور می‌توان با یک تیر دو نشان زد و از بحران‌های پیش رو به سلامت گذر کرد.

افزودن دیدگاه

لطفا دیدگاه خود را بنویسید
لطفا نام خود را وارد کنید

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.