موفقیت باراک اوباما در کنترل بحران مسکن

0

پیروی بانک‌ها و موسسات مالی آمریکا، از دستور ۱۰ ماه پیش باراک اوباما مبنی بر مدارا با دارندگان وام خرید مسکن، باعث شده موج سنگین حراج خانه‌های رهنی فروکش کند و در برخی مناطق، معاملات ملک رونق بگیرد.
اکنون رییس‌جمهور آمریکا با کسب موفقیت از تصمیم قبلی، طرح جدیدتری با عنوان «ترمیم بازار مسکن» در نظر گرفته که وزارت اقتصاد و بانک مرکزی این کشور از دو ماه دیگر آن را اجرا خواهند کرد.
بازار مسکن آمریکا قرار است از طریق افزایش نرخ بهره تسهیلات خرید مسکن، ترمیم شود تا از این محل قدرت از دست‌رفته موسسات مالی برای پرداخت وام، احیا شده و از تکرار رونق کاذب خرید مسکن به اعتبار وام‌های ارزان قیمت جلوگیری شود. همچنین برنامه‌ اخذ مالیات خرید مسکن که رییس‌جمهور آمریکا در روزهای تبلیغات انتخاباتی آن را اعلام کرد و باعث ترس سرمایه‌گذاران ملکی شد، نیز از سه ماه دیگر اجرایی می‌شود.
اوباما سال گذشته در اوج بحران «حراج خانه‌های در رهن بانک» و در حالی که تا آن زمان بیش از ۳ میلیون ملک مسکونی به حراج گذاشته شده بود، با حمایت موقت از صاحب‌خانه‌ها به بانک‌ها اجازه داد وام‌های مشکل‌دار را با وام‌های جدید مجهز به نرخ بهره کمتر معاوضه کنند. آن زمان به دلیل کاهش بی‌سابقه قیمت مسکن، ارزش خانه‌های وام‌دار از ارزش خود وام، پایین‌تر آمده بود و افراد تصمیم گرفته بودند به جای پرداخت اقساط، خانه را به بانک واگذار کنند؛ اما اجازه اوباما به تعامل بیشتر موسسات مالی باعث شده، در نزدیک به یک‌سال اخیر از حراج حدود یک میلیون خانه رهنی دیگر جلوگیری شود.

پایان سیاست مدارا
حمایت موقت از بازار مسکن در آمریکا از دو ماه دیگر به سیاست ترمیم بازار تغییر فاز می‌دهد و بانک‌ها قرار است با نرخ واقعی بهره به خریداران مسکن تسهیلات بپردازند. هرچند منتقدان این سیاست اوباما نسبت به برگشت بحران حراج خانه‌های رهنی هشدار می‌دهند و معتقدند با افزایش نرخ بهره، اقساط بازپرداخت سنگین خواهد شد؛ اما تیم اقتصادی دولت آمریکا، این فرضیه را کاملا رد می‌کند.
بیش از یک سال است که دولت آمریکا با کاهش نرخ بهره وام‌های بانکی تلاش می‌کند تا بازار مسکن را احیا کند. اکنون، اما چه بازار مسکن آماده باشد و چه نباشد، دولت قصد دارد از این بازار خارج شود. قرار است تا دو ماه دیگر دست حمایت بانک مرکزی و دولت آمریکا از نرخ بهره وام‌ مسکن برداشته شود و این آزمونی مهم برای دولت اوباما و فدرال رزرو است تا معلوم شود سیاست‌های یک سال و نیم گذشته برای کمک به احیای بازار مسکن موفق بوده‌ یا نه. پیامدهای این اتفاق برای اقتصاد می‌تواند بسیار پرریسک باشد. اگر بازار بار دیگر ضربه ببیند، خانه‌داران با موج جدیدی از مشکلات رو‌به‌رو می‌شوند. به این ترتیب باراک اوباما یک ضربه دیگر در مسیر احیای اقتصاد تجربه می‌کند.
واشنگتن پست در این باره گزارش داده، دولت آمریکا با پایین نگه‌داشتن نرخ بهره وام مسکن که اکنون در پایین‌ترین حد تاریخی خود قرار دارد، در حقیقت تعهد مالی یک‌تریلیون دلاری برای خود ایجاد کرد. این اقدام یکی از نکات مهم استراتژی اقتصادی اوباما بود که سال گذشته اعلام شد. مقامات عالیرتبه آمریکا می‌گویند که این سیاست به اندازه سیاست نجات بانک‌ها از ورشکستگی، توجه بازار را به خود جلب نکرده، اما کمک کرده تا بازار خرید مسکن در بخش‌هایی از کشور تکان بخورد و میلیون‌ها دلار به جیب خانه‌دارانی واریز شود که می‌توانستند اقساط ماهانه کمتری برای وام خود بپردازند.
«مایکل بار» معاون وزیر دارایی آمریکا در این باره می‌گوید: «ما آنچه را که فکر می‌کردیم لازم است برای ثبات بخشیدن به بازار انجام دادیم؛ اما فکر نمی‌کنیم که دولت باید به این اقدامات ویژه تا ابد ادامه دهد. وقتی ثبات ایجاد می‌شود، شرکای خصوصی برمی‌گردند. البته هنوز نمی‌توان گفت که بازار ثبات یافته و دیگر نباید برای نرخ بهره وام بانکی کاری کرد؛ اما نشانه‌هایی از بازار دیده می‌شود که حاکی از برگشت نظم است.»

مخالفان تصمیم جدید اوباما
با این حال عده‌ای از مقامات فدرال و بسیاری از کارشناسان حوزه مسکن آمریکا با این اقدام دولت مخالفند و می‌گویند که دولت خیلی زود از بازار مسکن خارج می‌شود و باید حمایتش را اندکی بیشتر ادامه دهد. آنها هشدار می‌دهند که با این اقدام زودهنگام دولت، ممکن است نرخ بهره وام مسکن افزایش یافته و فروش مسکن کاهش یابد. بانک مرکزی می‌گوید که در ماه مارس حمایت از پایین‌ نگه‌داشتن نرخ بهره را قطع می‌کند. تیم اقتصادی اوباما به ریاست تیموتی گتنر وزیر دارایی، این تصمیم را اتخاذ کرده و قصد اجرای آن را دارد.
در یک سال گذشته این برنامه‌ ویژه به مردم آمریکا کمک کرد تا وام‌های ارزان‌ قیمت تهیه کنند و حتی آنها که قبلا خانه‌ای با وام سنگین خریداری کرده ‌بودند توانستند وام‌های خود را با وام‌های کم بهره جایگزین کنند؛ اما اگر نرخ بهره حتی ۵/۰ درصد افزایش یابد، برای همه این خانه‌داران دردسر جدید ایجاد خواهد شد و بازار بار دیگر راکد می‌شود. مخالفان این اقدام دولت می‌گویند که نرخ بهره وام مسکن برای بازار مسکن مانند آب حیات است. اگر این آب حیات کم شود، بازار با سکته ناگهانی رو‌به‌رو می‌شود؛ اما موافقان می‌گویند که اگر این روند حمایتی دولت از نرخ بهره وام مسکن ادامه یابد، آن وقت دیگر نمی‌توان آن را تغییر داد و در این صورت اعتبار فدرال رزرو و دولت آسیب می‌بیند. اگر دولت اعتماد بازارهای مالی را از دست بدهد احیای این اعتماد بسیار دشوار است. آنها می‌گویند که بازار مسکن و بازار وام آن نباید بیش از این به دولت وابسته باشد.

آسیب جدی بازار رهن ثانویه مسکن
سیاستگذاران بانک مرکزی آمریکا معمولا در نشست‌های دوره‌ای خود نرخ بهره اصلی را مشخص می‌کنند که این نرخ بر میزان بهره کلیه وام‌ها تاثیر می‌گذارد؛ اما نرخ بهره وام مسکن از وضعیت بازار و سلامت و غیرسلامت بودن آن هم تاثیر جدی می‌گیرد. بانک‌ها معمولا اندوخته‌های بزرگی از وام‌های مسکن برای خود ایجاد می‌کنند و با تشکیل بازار رهن ثانویه، اندوخته را به اوراق بهادار و دارایی تبدیل می‌کنند که می‌توان آن را در بازار سهام داد و ستد کرد. وقتی این سیستم کار می‌کند و مشکلی ندارد، بسیاری از سرمایه‌گذاران این اوراق مربوط به وام‌های مسکن را می‌خرند و به این ترتیب برای وام‌دهندگان- بانک‌ها- درآمد جدید ایجاد می‌شود و آنها می‌توانند این وام‌ها را به نرخ بهره پایین‌تری هم عرضه کنند؛ اما با بروز بحران مالی در دو سال گذشته، فعالیت بازار رهن ثانویه مسکن عملا متوقف شد و سرمایه‌گذاران وحشت‌زده دیگر در این مسیر حضور ندارند. مقامات دولتی از همین شرایط نگرانند و بیم دارند که بازار وام مسکن دوباره دچار فروپاشی شود. با بروز بحران مالی در سال گذشته، بانک مرکزی و وزارت دارایی آمریکا وارد عمل شد و تنها خریدار این اوراق مرتبط با وام مسکن شد. به این ترتیب نرخ بهره وام مسکن پایین آمد. وزارت دارایی آمریکا نزدیک به ۲۲۰ میلیارد دلار و فدرال رزرو ۲۵/۱‌تریلیون دلار برای این جریان هزینه کرد. به این ترتیب بانک مرکزی آمریکا پول چاپ کرد و آن را به طور غیرمستقیم به مردمی داد که به دنبال خرید خانه یا تعویض وام مسکن خود بودند.
همزمان دولت فدرال از شرکت‌های فانی ما و فردی مک که بانک‌های اصلی پرداخت‌کننده وام مسکن بودند حمایت کرد و متعهد شد تا خسارات هنگفت آنها را بپردازد. این اقدامات موجب شد تا نرخ بهره وام برای مصرف‌کنندگان آمریکایی کاهش یابد. نرخ بهره وام مسکن که برای ۳۰ سال در آمریکا ثابت مانده بود، از ۰۴/۶ درصد در نوامبر سال ۲۰۰۸ به ۷۱/۴ درصد کاهش یافت. این پایین‌ترین نرخ بهره وام در سال‌های اخیر در آمریکا بود که موجب شد میزان خرید و فروش مسکن افزایش یابد و به بالاترین حد در دو سال گذشته برسد. این یکی از موثرترین سیاست‌های دولت آمریکا برای نجات مسکن در یک سال اخیر بود. اکنون دولت می‌خواهد این مسوولیت خود را خاتمه دهد و شرکت‌ها و بخش خصوصی را متقاعد به خرید اوراق مربوط به وام‌های مسکن کند.

همزمانی دو طرح محدودکننده و هشدار منتقدان
موفقیت تصمیم جدید دولت آمریکا به عوامل زیادی بستگی دارد. از تمایل سرمایه‌گذاران بخش خصوصی آمریکا به سرمایه‌گذاری در این بازار گرفته تا چین و وال استریت. وزارت دارایی آمریکا همچنین طرحی را در دست بررسی دارد برای تضمین جبران خسارت سرمایه‌گذارانی که بعد از خرید اوراق مربوط به وام مسکن زیان کرده‌اند؛ اما این رقم می‌تواند خیلی زیاد باشد. کل خسارت‌های مربوط به دو شرکت فانی ما و فردی مک اکنون به بیش از ۱۲‌ تریلیون دلار می‌رسد.
دولت آمریکا به این دلیل تصمیم به پایان دادن به حمایت خود از بازار مسکن گرفته که نشانه‌هایی از احیای اقتصادی در این کشور بروز کرده است. با این حال قرار است این اقدام به صورت مرحله‌ای انجام شود. مقامات وزارات دارایی و فدرال رزرو می‌گویند که نرخ بهره به صورت مرحله‌ای و به مقداری اندک افزایش می‌یابد و شاید این افزایش یک چهارم درصد باشد. مبنای این ابراز خوش‌بینی آنها این است که به بازار آمادگی و اطلاعات کافی را داده‌اند و بازار اکنون آمادگی قطع این حمایت را دارد. با این حال عده‌ای از مقامات دولتی و کارشناسان بازار مسکن می‌گویند که قطع این حمایت در زمان نامناسبتی صورت می‌گیرد؛ زیرا تا سه ماه دیگر قرار است برنامه مالیات خریداران مسکن هم اجرا شود.
انتهای پیام

افزودن دیدگاه

لطفا دیدگاه خود را بنویسید
لطفا نام خود را وارد کنید

این سایت از اکیسمت برای کاهش هرزنامه استفاده می کند. بیاموزید که چگونه اطلاعات دیدگاه های شما پردازش می‌شوند.