کابوس خواب سرمایه های بانکی

0

چنـد روز پیـش هنگامی کـه روزنامـه همشـهری را ورق مـیزدم، تیتـری نظـرم را جلـب کرد بـا این مضمون که «چرا از برج سـازی بانکها تعجب نمیکنیم؟» آن مطلب را با دقت مطالعه کردم. مطلب مناسـب و جالبی بـود؛ امـا جـای نکات مهمـی را در آن خالی دیدم.

جناب آقای دکتر ابراهیم رزاقی، فرموده شما صحیح است؛ طی سالیان گذشته افزایش ارزش مسکن، داغ بودن بازار خرید و فروش و حتی پیش فروش ساختمان های نیمه کاره موقعیت را برای بانکها به گونه ای رقم زد که بتوانند سود سرشاری را از سرمایه های سپرده گذاری شده مردم عاید خود کنند. حتی به جرئت میتوان عامل افزایش بی رویه قیمت برخی کاربری ها در ساخت و ساز را، حضور بانکها در این صنعت عنوان کرد. بی شک یکی از عوامل تأثیر گذار بر قیمت ملک در سالهای اخیر حجم سرمایه گذاری بانکها و سرازیر شدن سرمایه های آنها در این حوزه است. به طوریکه با وجود رکود بازار مسکن در چند سال اخیر، به دلیل تورمی بودن این رکود، نمودار سود بانک ها در سال گذشته سیر صعودی را طی کرده است. هرچند، نقدینگی بانک ها هنوز به خزانه آنها بازنگشته است.

طـی سـالهای اخیـر تـورم به صـورت حباب گونـه ای افزایـش پیـدا کـرد و عواملـی همچـون افزایـش بی رویـه قیمـت دلار، جـو حا کم بر شـرایط سیاسـی کشـور و محدودیت های وارداتی باعث افزایش قیمت تمام شـده سـاخت و در نهایت افزایش نرخ سـاختمان شـد کـه ایـن خود بر تـورم قیمت ملـک دامن زد.

در ابتدا اغلب افراد، به ویژه بنگاه های اقتصادی وابسته به بانکها از افزایش بهای ساختمان خوشحال و راضی بودند؛ زیرا نوک پیکان نمودار سود مالی آنها با شیب زیادی در حال حرکت رو به بالا بود؛ اما از سال گذشته ورق برگشت. البته با نگاهی به نمودار وضعیت رکود و رونق بازار ملک در کشور، متوجه میشویم که این بازار اکنون در رکود به سر می برد و عواملی همچون نبود نقدینگی در بازار، افزایش غیرمنطقی قیمت ملک (بیش از ارزش واقعی در نظر خریدار)، وضعیت حال حاضر سیاسی کشور و عواملی از این دست، به این رکود دامن زده است.بنابراین از اوایل سال گذشته تا کنون نه تنها افزایش قیمتی در بخش ملک اتفاق نیفتاده، بلکه روند آن کاهشی نیز بوده است.

در این میان وضعیت تحریمها و اخبار مربوط به توافقات هسته ای نیز رکود موجود در بخش مسکن را تشدید کرده و اوضاع را به سمت برقراری رکود مطلق در این بخش سوق داده است؛ اما اینها موضوعاتی نیست که به خاطرشان نگران آن دسته از بانک هایی باشیم که سرمایه گذاری های هنگفتی در این حوزه انجام داده اند.

نکته اینجاست که بانکها طی این سالها، در کاربریها یا مناطق خاصی سرمایه گذاری کرده اند و وارد عرصه ساخت و ساز  شده اند که این موضوع پیامدهای امیدوار کننده ای برای آنان در پی نخواهد داشت؛ بدین معنا که حتی اگر بازار ملک دوباره جان تازه ای بگیرد، این بخشها با توجه به خاص بودنشان دیرتر وارد جریان رونق میشود. از سوی دیگر به دلیل ساخت و ساز بیش از اندازه بانکها، بازار از این کاربری های مشخص اشباع شده و در این بخش، عرضه از تقاضا پیشی گرفته است. به گونه ای که دیگر امیدی برای فروش این واحدها وجود ندارد و صاحبان این کاربری ها مجبور به اجاره داری یا لیز واحدها میشوند و حتی میتوان گفت که این بخش، ارزش سرمایه ای خود را از دست میدهد. مجموعه این عوامل، شرایط را برای حضور بانکها در عرصه ساخت و ساز بیش از پیش سخت خواهد کرد.

نکته درخور توجه بعدی آن است که با توجه به افزایش قیمت ساخت، مگر در برخی موارد، دیگر از سودهای کلانی که سرمایه گذاران به آن عادت کرده بودند، خبری نیست.بر کسی پوشیده نیست که بانک ها درباره برگشت سرمایه و شرایط بهره پولهای خود با محدودیت هایی مواجه هستند؛ به همین دلیل طولانی شدن مدت زمان ساخت، پروژه را زیان ده میکند و ادامه چنین روندی برای بانک ها توجیه اقتصادی نخواهد داشت.

همانطور که شاهد هستیم در حال حاضر ساخت بسیاری از پروژه های بزرگ از این دست متوقف شده است و سازندگان به دنبال مشتریانی هستند که پروژه های نیمه تمام خود را به طور کامل به آنها واگذار کنند. به نظر میرسد حوزه ملک، دوره گذار به مرحله ای دیگر را طی میکند و این امید وجود دارد که پس از پشت سر گذاشتن این مشکلات، اوضاع ساختمان سازی نیز بهبود یابد. البته دوره گذار دوران سختی خواهد بود و ضررهای هنگفتی را به شرکتهای فعال در این حوزه تحمیل خواهد کرد و حتی ممکن است به تعطیلی برخی از آنها بینجامد؛ اما در پایان این دوره سخت تنها سرمایه گذاران متخصص و حرفه ای در این بخش سرپا می مانند. سرمایه گذارانی که با شرایط بازار آشنایی کامل دارند و صبر برای رسیدن به زمان مناسب فروش، یکی از ارکان اصلی کسب و کارشان است.

با توجه به توضیحات مذکور، در وضعیت کنونی نباید نگران برج سازی بانکها باشیم؛ زیرا آنها از این شرایط گذر کرده اند. ما باید بیشتر نگران نقدینگی ای باشیم که بانکها از بازار جمع کرده و به پروژه های نیمه کاره تبدیل کرده اند. از طرف دیگر باید به زیان ده بودن این پروژه ها برای بانکها بیندیشیم که نه تنها در حوزه ساخت و ساز مشکل آفرین است، بلکه مشکلات بزرگ اقتصادی را نیز در پی خواهد داشت؛ زیرا تمامی فعالان عرصه ساخت و ساز بر این نکته واقف اند که حاشیه سود برخی پروژه های ساختمانی در شرایط مناسب بازار، حتی سود بانکی را نیز پوشش نمی دهد.

افزودن دیدگاه

لطفا دیدگاه خود را بنویسید
لطفا نام خود را وارد کنید

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.