۲۲ هزار میلیارد ریال برای نوسازی بافت های فرسوده نیاز است

0

برنامه چهارم توسعه دولت را مکلف کرده بود تا طی ۱۰ سال بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده را به اتمام برساند، اما با اتمام برنامه چهارم تنها هفت‌درصد از ۶۳ هزار هکتار بافت‌های فرسوده کشور احیا شده است. از همین‌رو در گفت‌و‌گو با محمد آیینی، عضو هیات‌مدیره شرکت مادر تخصصی عمران و بهسازی شهری ایران به بررسی دلایل کند بودن روند احیای بافت‌های فرسوده پرداختیم.
محمد آیینی با بیان اینکه تا پیش از ارائه تعریف بافت‌های فرسوده و تعیین شاخص‌های فرسودگی، تنها ۳۵۰۰ هکتار بافت فرسوده در کشور وجود داشت، گفت: تکلیف برنامه چهارم براساس بهسازی و نوسازی ۱۴ هزار هکتار بافت فرسوده بوده است. به اعتقاد وی، شناسایی ۶۵ هزار هکتار بافت فرسوده براساس شاخص‌های تعریف شده، شرایط متفاوتی را پیش‌روی برنامه چهارم قرار داد.
آیینی با این توضیح که اگر حجم بافت‌های فرسوده به میزان پیش‌بینی‌های انجام شده بود، اکنون ۲۳درصد از برنامه چهارم محقق شده بود، خاطرنشان کرد: براساس شناختی که از حجم بافت‌های فرسوده به‌دست آمده است پیش‌بینی می‌شود، دوبرابر اقدامات انجام‌شده در طول برنامه پنجم، بافت فرسوده نوسازی و بهسازی شود. مشروح گفت‌و‌گوی تهران‌امروز با این عضو هیات‌‌مدیره شرکت عمران و بهسازی شهری را در زیر می‌خوانید:

*قرار بود طی ۱۰ سال یعنی در طول دو برنامه چهارم و پنجم، نوسازی بافت‌های فرسوده به اتمام برسد. با توجه به اینکه به پایان برنامه چهارم مدت‌زمان کمی باقی مانده است، روند نوسازی را چطور ارزیابی می‌کنید؟
+عمومی شدن بحث بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده شهری به ابتدای برنامه چهارم برمی‌گردد. براساس ماده ۳۰ قانون چهارم توسعه فرهنگی، اجتماعی و اقتصادی کشور در سال ۸۴ دولت مکلف شد با اتخاذ ترتیباتی، نوسازی و بهسازی بافت‌های فرسوده را طی ۱۰ سال به اتمام برساند. در آن زمان مهم‌ترین مساله ارائه تعریفی از بافت‌های فرسوده و تعیین محدوده‌های آن بود. از همین‌رو، شاخص‌هایی برای تعریف بافت فرسوده ارائه شدند که به تصویب شورای عالی معماری و شهرسازی نیز رسید.

*شاخص‌های ارائه شده در این تعریف چه بود؟
+ناپایداری، ریزدانگی و نفوذناپذیری از مشخصه‌های بافت‌های فرسوده به‌شمار آمد. براین اساس مقرر شد بلوک‌ها و مناطقی که بیش از ۵۰ درصد بناهای آن ناپایدار و فاقد سازه مقاوم باشند و بیش از ۵۰ درصد معابری که عرض کمتر از شش متر و املاک آن عرصه‌ای کمتر از ۲۰ متر مربع داشته باشند جزو بافت‌های فرسوده به‌شمار آیند. تا پیش از این تعریف تنها ۳۵۰۰ هکتار بافت فرسوده شناسایی شده بود اما براساس این تعریف تاکنون در قریب به ۴۰۰ شهر، ۶۵ هزار هکتار بافت فرسوده شناسایی شده که نشان داد شرایط خیلی متفاوت از برنامه‌های پیش‌بینی شده است. در حال حاضر جریان خیلی متفاوت است و تکلیف برنامه چهارم براساس بهسازی و نوسازی حداکثر ۱۴ هزار هکتار بافت فرسوده طی ۱۰ سال بود.

*آیا این شرایط را می‌توان به عنوان توجیهی برای روند کند اجرای نوسازی طی پنج سال گذشته به‌شمار آورد؟
+در اینجا مقایسه‌ای می‌کنیم از ابتدای انقلاب تا مقطع برنامه چهارم و عملکرد برنامه در پنج سال گذشته. در قانون چهارم توسعه پیش‌بینی شده بود، طی دو برنامه چهارم و پنجم بناهای فرسوده بهسازی و نوسازی شوند. اگر ابعاد این بافت‌ها روشن بود، واقع‌بینانه‌تر برنامه‌ریزی می‌شد بنابراین باید سرمایه‌گذاری‌های ۲۶ سال قبل از شروع برنامه و پنج سال گذشته را که همزمان با دولت نهم و دهم شده، مقایسه کنیم. این مقایسه در مجموع نشان می‌دهد، سرمایه‌گذاری‌های مستقیم دولتی معادل ۳۲۰ میلیارد تومان قبل از برنامه چهارم به این امر اختصاص یافته بود که ۲۰۰ میلیارد تومان از این رقم وامی است که از یکی از بانک‌های اماراتی برای بافت فرسوده تهران و پنج شهر دیگر دریافت شده بود. اما در طول برنامه چهارم ۹۹۰ میلیارد تومان دولت در این امر سرمایه‌گذاری کرده که رقم متناسب با تکلیف برنامه توسعه و شناختی است که از حجم فعالیت‌ها به دست آمده، در واقع برنامه چهارم به‌عنوان یک نقطه عطف زمینه‌ساز ارائه بسته‌های حمایتی در قوانین بودجه سال‌های ۱۳۸۴، ۱۳۸۵ و ۱۳۸۶ و در نهایت تبدیل به قانون دائمی به‌نام ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن بر مبنای رویکرد توانمندسازی عوامل مرتبط با این موضوع شد. علاوه بر این، بحث توانمندسازی مالکان، ساکنان و سرمایه‌گذاران در بافت‌های فرسوده بحثی بوده که تا قبل از برنامه چهارم خبری از آنها نبوده است. بر این اساس، حجم سرمایه‌گذاری دولت در طول برنامه چهارم در مقایسه با سال‌های قبل سه برابر شد.

*در این شرایط تاکنون چه اقداماتی در راستای احیا و بازسازی بافت‌های فرسوده انجام گرفته است؟
+عمده رویکرد دولت در این بخش افزایش چشمگیر سرمایه‌گذاری و زمینه‌سازی حضور گسترده و مشارکت پایدار مردم در قالب ارائه تسهیلات ارزانقیمت با بازپرداخت بلندمدت است که متناسب با آن سرمایه‌گذاری در این بخش توسعه می‌‌یابد. در کنار این، شهرداری‌ها نیز تخفیف قابل توجهی برای صدور پروانه و تراکم ساخت در بافت‌های فرسوده قائل شدند تا با ارزان‌تر کردن تولید مسکن در بافت‌های فرسوده مردم را به این سمت حرکت دهند. در این شرایط تاکنون ۳۲ هزار واحد با حمایت دولت نوسازی شده است. در طول سه ماه گذشته نیز از خط اعتباری بانک مسکن، ۳۰ هزار واحد در بافت‌های فرسوده تسهیلات ارزانقیمت دریافت کرده‌اند. تا پایان هفته گذشته قریب به ۱۹ هزار واحد به بانک‌ عامل (بانک مسکن) معرفی شده و ۳۵ هزار و ۵۰۰ واحد نیز قسط اول تسهیلات خود را دریافت کرده‌اند.
براین اساس، تا پایان برنامه چهارم نوسازی و بازسازی هفت درصد از سطح بافت‌های فرسوده به اتمام خواهد رسید. پیش‌بینی می‌شود بیش از دو برابر این رقم طی برنامه پنجم محقق شود. در واقع در برنامه پنجم ۲٫۳ برابر کار انجام می‌شود و ۱۶ درصد از سطح بافت‌های فرسوده نوسازی و در مجموع ۲۳ درصد از بافت‌های فرسوده احیا خواهد شد.

*این رقم را چطور ارزیابی می‌کنید، آیا اگر حجم بافت‌های فرسوده با پیش‌بینی‌ها گسترش نمی‌یافت، این رقم متناسب ارزیابی می‌شد؟
+این هفت درصد معادل چهار هزار و ۵۰۰ هکتار است. طبق پیش‌بینی اولیه اگر حجم بافت‌های فرسوده همان ۱۴ هزار هکتار اولیه بود اکنون ۳۲ درصد از برنامه چهارم محقق شده بود. این رقم در برنامه پنجم به ۲٫۳ برابر افزایش می‌یابد. در مجموع ۲۳ درصد از بافت‌های فرسوده نوسازی می‌شود. بر مبنای این ارقام، آن ۱۴ هزار هکتار برنامه چهارم به اتمام می‌رسد.

*این اقدامات با چه میزان اعتباری انجام خواهد شد؟
+برای دستیابی به هدف پیشنهادی برنامه پنجم توسعه و بهسازی و نوسازی ۱۶ درصد از سطح بافت‌های فرسوده مصوب سال آینده باید ۱۳۰ هزار واحد بازسازی و احیا شوند و این ۲۲ هزار میلیارد ریال تسهیلات نیاز دارد اما این واقعیت را باید بپذیریم که هر چه بیشتر پیش می‌رویم، بستر آماده‌تر و سرعت کار نیز بالاتر می‌رود.
به طور کلی تاکنون ۴۰۰ میلیارد تومان تسهیلات ارزانقیمت به مردم اعطا شده و ۵۰ میلیارد تومان یارانه سود تسهیلات پرداخت شده و حدود ۹۰ میلیارد تومان نیز از محل تخفیف شهرداری‌ها به این امر اختصاص یافته و در سال‌جاری ۴۵۰ میلیارد تومان نیز از محل خط اعتباری مسکن مهر اختصاص یافته است. همانگونه که گفتم حدود ۹۹۰ میلیارد تومان توسط دولت سرمایه‌گذاری شده است. در مجموع تاکنون شش هزار و ۵۰۰ میلیارد تومان در امر احیای بافت‌های فرسوده از سوی دولت، شهرداری و مردم سرمایه‌گذاری شده است.

*گذشته از این مسائل بحث اجرای طرح مسکن مهر در بافت‌های فرسوده را چطور ارزیابی می‌کنید؟ آیا این امر می‌تواند روند تندتری به احیای بافت‌های فرسوده دهد؟
+مسکن مهر یک مفهوم خاص دارد. بدان معنا که قیمت زمین از قیمت تمام‌شده مسکن حذف شود. در واقع برای زمین هزینه‌ای پرداخت نمی‌شود. بر این اساس، وزارت مسکن زمین را در اختیار سازندگان قرار می‌دهد و با ارائه تسهیلات ارزانقیمت و آورده مردم مسکن می‌سازند. برای این امر زمین‌های دولتی در اختیار سازندگان قرار می‌گیرد. به‌طور عمده نیز در شهرهای جدید و حتی درون‌شهرها بوده است.
با این نگاه و مفهوم خاص نمی‌توانیم احداث و نوسازی مسکن در بافت‌های فرسوده را مسکن مهر بنامیم اما آمارها نشان می‌دهد از تخریب هر واحد فرسوده ۳٫۲ واحد جدید ایجاد می‌شود که به‌معنای ایجاد ۲٫۲ واحد مسکونی جدید برای اسکان است.
این امر با سیاست‌های موجود مبنی‌بر استفاده از ظرفیت توسعه درونی شهر مورد توجه قرار می‌گیرد چراکه خدمات و زیرساخت‌های لازم برای احداث مسکن در بافت‌های فرسوده وجود دارد. در این شرایط وزارت مسکن و شهرسازی برای استفاده از ظرفیت‌ها و مزیت‌های بافت‌های فرسوده به این جمع‌بندی رسید که احداث و نوسازی مسکن در بافت‌های فرسوده را از مزایای تسهیلات مسکن مهر بهره نماید.

*باید پرسید چه برنامه‌ای برای جذب انبوه‌سازان و سرمایه‌گذاران دارید?
+با توجه به صحبت‌های قبلی این نتیجه حاصل می‌شود که بدون حضور سرمایه‌گذار و انبوه‌ساز داخلی و خارجی، احیای بافت‌های فرسوده امکانپذیر نخواهد بود چراکه اغلب ساکنان بافت‌های فرسوده توان مالی پایینی دارند بنابراین حضور یک سرمایه‌گذار برای این امر ضروری است اما مسیر و فضای سرمایه‌گذاری باید هموار شود. در حال حاضر آنچه سرمایه‌گذاری در بافت‌های فرسوده را کمرنگ می‌کند، بحث تملک است بنابراین باید برای جذب مشارکت مالکان آنها را متقاعد به مشارکت یا فروش ملک کرد.
از طرف دیگر، بررسی‌ها نشان داده اگر زیرساخت‌ها فراهم شود، سرمایه‌گذاری در بافت‌های فرسوده ۱۰ تا ۱۵ درصد بازدهی بیشتری خواهد داشت.

*در این راستا چه اقداماتی انجام گرفته است؟
+مشکل در این بافت‌ها از دو جنبه قابل بررسی است؛ اول به لحاظ فیزیکی و کالبدی که باید نفوذپذیر شده و معابر تعریض شوند که این امر برای سرمایه‌گذاری رغبت به‌وجود می‌آورد. از طرف دیگر باید اعتباری را قرار دهیم که این امر را تسریع بخشد.
در این راستا به مدیران شهری اعلام ‌آمادگی کرده‌ایم استانداری‌ها و شهرداری‌ها هریک، یک‌سوم اعتبار را تخصیص دهند تا بافت‌های فرسوده را نفوذپذیر کنیم. به‌طور کلی اگر یک محور و دسترسی در درون بافت فرسوده توسعه یابد، سرمایه‌گذاری توسعه می‌یابد.
طراحی پروژه‌های محرک توسعه الگو از دیگر اقداماتی است که زمینه‌ساز ورود سرمایه‌گذار به بافت‌های فرسوده به‌شمار می‌رود. در کنار این، راه‌اندازی دفاتر خدمات نوسازی محلات را داریم که زیرنظر شهرداری‌ها فعالیت می‌کنند و در قانون ساماندهی حمایت از تولید و عرضه مسکن نیز مورد توجه قرار گرفته است.

*بودجه‌ای که در سال جاری که برای این امر در نظر گرفته شده است، چقدر است؟
+بهتر است این سوال را اینگونه مطرح کنید که برای بسترسازی نوسازی و بهسازی بافت‌های فرسوده چه اعتباری در نظر گرفته شده است. همانطور که قبلا هم گفته‌ام، سرمایه‌گذاری کلانی باید برای این امر در نظر گرفته شود به‌طوری که شهرداری و دولت باید سال‌ها بودجه‌های خود را به این بخش اختصاص دهند تا تمامی بافت‌های فرسوده بهسازی و نوسازی شوند.
اما در شرایط حاضر، موانع اساسی این اقدام برداشته شده و طرح‌های بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده برای ۴۰ درصد از بافت‌ها تهیه شده و مابقی طی دو سال آینده با اعتباری بالغ بر ۲۲۰ میلیارد ریال تهیه می‌‌شود. وقتی طرح تهیه شود، محرک‌های توسعه هم پیش‌بینی می‌شود. برای نفوذپذیر کردن بافت‌های فرسوده نیز اعتبار قابل‌توجهی در نظر گرفته شده که سه برابر سال جاری است. بر این اساس، پیش‌بینی می‌شود سال آینده با همت و حمایت وزیر مسکن برنامه نوسازی ۱۳۰ هزار واحد در بافت‌های فرسوده عملیاتی شود.
انتهای پیام

افزودن دیدگاه

لطفا دیدگاه خود را بنویسید
لطفا نام خود را وارد کنید

این سایت از اکیسمت برای کاهش هرزنامه استفاده می کند. بیاموزید که چگونه اطلاعات دیدگاه های شما پردازش می‌شوند.